房产代持操作简述
7.15新政以来，身边一大波朋友痛失名额。有刚办完户口还没够社保年限的，更多的是原本腾挪名额准备再买第n套的家庭。在名额突然如此珍贵的环境下，许多朋友开始想到让亲友代持房产。
前些天跟几个朋友聊天，他们都有萌生这个想法，但是当我对代持的风险表达我的忧虑时，他们的乐观令我感到不安。随口提了几个案例，他们却是口气坚定：“不可能，我代持人不是那样的人”朋友脸上的表情，像极了初见爱情时的少年，虔诚而天真。而沉浸房产投资多年，我见过太多惨痛的教训。像极了爱情，初见时你侬我侬，撕逼时鸡飞狗跳。看来真的有必要告诉你们一点，人生的经验。你能想象以下情况吗：
你的代持人有天深陷网赌深渊，欠下巨额高利贷。
代持人：对不起啊，你房子我偷偷拿去抵押了，窟窿太大还不上！
你的代持人有天生意一败涂地，名下资产尽数查封。
代持人：对不起啊，我也是做生意被人骗了啊！
你的代持人有天爱情小船翻了，老婆闹着要分房子。
代持人：对不起啊，她非说那是婚内财产一人一半！
你的代持人有天出门撞猪挂了，子女排队分家产。
代持人子女：你谁啊，我们家事不用你操心！
你说你的代持人良民一枚，人畜无害。
你说他们一家都是老实人，没啥想法。
有句鸡汤怎么说来着，
所谓忠诚、只是因为背叛的筹码不够
5万块的诱惑，他们老实
50万的诱惑，他们老实
万的诱惑呢？
0万呢？？？
人性，经不起考验。但凡上面有一条能让你背后冒一丝冷汗，那么请读完我的文章，多少能帮你少走一点弯路。
一、什么是代持
A的房产（A出资），登记在B名下，即为代持。也就是俗称的借名额。因为xgxd的存在，代持的情况越来越多。法律上而言，代持是完全合法的。
首先，中国城市房产的“限购“，是行政调控管理手段，属于行政法规而非法律。其次，从来没有任何一条法律禁止公民拥有二套或二套以上住宅。“限购“其实卡的是环节，没有名额的人所购买得房产，“交易中心不予登记”。但是“代持”，从法律上来讲，是完全合法的。
在实践中，北京高院以指导意见的形式附条件地认可了房屋代持行为，但底线是不能违反相关政策、法规的规定，比如不能借名购买经济适用房等政策性保障住房。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。这条规定可以理解为变相认可了房屋代持行为。
二，代持如何操作
2.1买入和代理公证
代持人买房和他本人自己出资买房，流程其实是完全一样的。
出于尽量不麻烦代持人的考量，大部分流程都可以通过委托公证，授权他人办理。但整个买入流程，代持人B本人至少得出现一次。
银行办理按揭，面签拍照。必须本人到场。
2.2出售公证
出售公证，目前法律规定比较严，只可委托给直系亲属。
如需办理公证，符合要求即可。直系亲属包含配偶。
2.3控制代持人B一张借记卡
出于交易安全考虑，目前规定无论是买房时资金监管，还是卖房收首期款，或者银行发放贷款，都只能直接汇入“产权人”B的借记卡。在这种情况下，你必须控制B的一张借记卡，包括但不限于：卡片，密码、网银U盾、注册手机等。
三，代持的风险
3.1代持人反悔，私自抵押/出售房产
代持的最大风险，在于代持人B本身。当B动了邪念，打你房子的主意，那就非常危险物权法规定:不动产所有权取得以登记为准。如果你A和代持人B对房屋产权有争议，那么以房产证为准。产证上写着B，物主就是B，只要B自愿签字，房子就能被顺利卖掉，A是拦不住的。而法律又规定，B卖给C，一旦过户，房子就永远是C的了。而B取得了卖房款。此时A和B有任何争议，只能是A找B追偿房款。善意第三人及善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。这里的第三人就是善意第三人。
3.2代持人其他债务风险
如果代持人对他人有债务不能清偿，则代持的房产极有可能被查封。在这种情况下，实际购买人即使提出执行异议，能否被法院支持也存在很大的不确定性。银行目前有“债权论”的说法。哪怕你证明你是房屋权益的真正所有者，也不可以直接将房屋划拨到你的名下如果B不配合，就只能进行拍卖，然后拍卖款项划你名下。
3.3代持人死亡
活着的代持人B，什么情况都好商量解决。挂了的B，你可能得找继承人们去商量了。继承可能遇到的问题，又是一部罄竹难书的血泪史。你还是多祈祷你的代持人健康平安。如不放心可购买人寿保险，或干脆立遗嘱，参见条目5.6。
四，代持的选择
代持人的选择，至关重要，你可以做全套的手续，但是如果这个人出了问题，那些手续都只是尽可能帮你挽回损失而已。谁都不想走到那一步。
根据上一节提到的风险，代持人选择秉承八字方针：疑人勿用，用人勿疑。三观不正，嗜好不良者，切不可做代持。穷人切不可做代持，穷酸失意愤世嫉俗，恨不能打土豪分田地，做梦打的都是你这个大土豪，见利忘义者不可做代持，耳根子软，枕边风吹疾疾者，不可做代持，单身未婚，不宜做代持，因将来配偶情况无法预见。
理想的代持模型：离异带娃女，出国多金男。
五，代持人的控制
5.1代持协议
按照现行法律规定，公证处无法为你“代持”的操作做公证，但是你掌握全套的首付/月供转账凭证，签署代持协议，只要房子还没有卖掉，你可以起诉代持人B。法院会“以事实为依据”，判决这套房子真属于你的名下。实际也有判例。注意保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。签署代持协议，并拍照录像。所有的“代持”文书，无论是付款，代持，出售。一切都需要“代持人配偶“（如有）签名。以免争议。
5.2叠加债务
前面说到，人性不可考验。那么增加债务，就是不给代持人接受w考验的机会。简言之，除让代持人背负房贷，以额外的债务，降低代持人卖出房产获得的利润。至于如何增加债务，一线城市的房产，金融属性极强。抵押贷款，再加上信用卡，信用贷，做到代持虽然有房，但是也欠银行一屁股债。叠上足够的债务，代持人变心的风险大大降低。要是卖了房子都还不够填坑，那代持人就很难再动房子的主意。叠加债务需提前与代持人沟通好，确保代持人配合执行。
5.3叠加租约
除了叠加债务之外，另一个控制的方法，是“叠加租约”。众所周知，一些房产尤其是法拍房含有“超长期”租约，这类房子往往清场困难，从而难以交易。代持的房子，你可以和代持人B签一个“长期租约”。中国的法律规定，租约最长20年。可以写租金已一次性付清，特别注明需要高额赔偿金。有条件的话，最好到街道办做租赁登记。
按照中国法律规定：
有登记，优先对抗无登记。先登记，对抗后登记。登记租约，再交一点税。可极大增强你租赁合同的真实性。
5.4实际控制
千万不要让代持人住进房子里！把所有的月供短信，电子对账单，联系人号码，统统改成你。收集房产相关所有的资料，由你保管，切不可流到代持人手里。让他忘记这套房子最好。所谓不怕贼偷就怕贼惦记，尽可能将他处理成局外人，能大幅降低风险。买卖流程中尽量都办代理公证，让代持人尽少参与，也是基于这个考量。
5.5叠加买卖合同
B代持房产后，马上与出资人A签订一份买卖合同。任何纸质合同，在法律上都是有效的。这样能够增加安全性。
5.6立遗嘱
考虑到代持人挂了的问题，需要立遗嘱。另外上一条买卖合同，考虑到同样问题，也需要代持人的配偶、父母、子女等继承人及其配偶签字。
5.7房产更名
符合条件时，尽量及时将房产更到自己名下。毕竟房子在自己名下才能睡的安心。在房产获得一定增值以后，更名的同时顺带重新做一笔抵押，优化信贷，泵出新的资金。写到这里，有些读者应有这样的感觉：做个代持还要这么复杂，我代持是我亲戚/朋友，关系那么好，帮我代持已经是帮我忙，还要做这些手续，他们会怎么想。在我看来，这些操作和婚前财产协议一样，既然双方有这个意愿，就应当按流程做好全套手续，以绝后患。所谓疑人勿用，在这里已可见一斑。而对于寻求代持人的你而言，尽最大可能保障自己的权益，降低风险，应当是投资的一个基本原则。一线城市的房产投资本是收益确定性极高的投资行为，切不可因为代持这个环节使得确定变成不确定。
六，代持利润分配
代持行为应当是有偿的，理由在于：代持这个操作过程，会令代持人失去贷款资格、购房名额、或者增加契税（代持人自己再购买房产可能需按家庭二套的情况）持人一生仅有一次的首贷机会，可能被你用掉。
即便在内地购房，也会被影响今后的首付成数。以上这些影响，你不仅需要全面仔细跟代持人解释清楚，也要约定好给代持人的补偿。
七、结语
代持最大风险，还是代持人B的变心。
代持绝不是找个“有名额的人“这么简单的事，恰恰相反，代持的实际操作风险很高。
人心叵测，险于山川，机阱万端，由斯隐伏。
以上列举的代持合作协议，超长期租约等全套文件，可获取。