《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）将于年9月1日起施行，取代已经实施了24年的《中华人民共和国契税暂行条例》。涉及土地使用权或房屋所有权转移就会遇到契税，契税可以说与百姓生活息息相关。《契税法》的实施，将会对不动产交易以及与不动产相关的行为，产生深远的影响。
《契税法》来了，到底有何变化？将给百姓带来什么影响？笔者将围绕这些问题，为您一一解读。
一、什么是契税？
契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。
二、《契税法》与《契税暂行条例》相比有哪些变化？
（一）最直观也是最重大的变化是法律地位的提升
契税作为事关国计民生的重要税种，其征收依据从国务院颁布的行政法规上升为全国人大常委会颁布的法律的高度，进一步推进了我国税收法定的进程。
（二）征税范围发生变化
1、“国有土地使用权出让”修改为“土地使用权出让”，扩大了征税范围。
此项变化的背景是年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第六十三条规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。该规定取消了集体经营性建设用地不能流转的限制，规定集体经营性建设用地与国有建设用地“同等入市、同权同价”。
《契税法》为了与《土地管理法》相衔接，在第二条关于征税范围的规定中，将《契税暂行条例》规定的“国有土地使用权出让”修改为“土地使用权出让”，意味着，《契税法》正式实施后，将集体经营性建设用地出让也要按规定缴纳契税。
2、“土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移”修改为“土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移”。
此项变化仍然与《土地管理法》密切相关。《土地管理法》第十三条规定，国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。从该条规定可知，土地承包经营并不局限于农村集体土地，国家所有依法用于农业的土地也可以实行承包经营。土地承包经营及经营权的转移，并未改变土地的权属，因此，《契税法》将“土地承包经营权和土地经营权的转移”排除在土地使用权转让范围之外，不征收契税。
3、以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。
以土地、房屋作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式，将导致土地使用权、房屋权属发生转移，符合征收契税的条件。这几种方式虽然未在《契税暂行条例》中规定，但属于《契税暂行条例细则》第八条规定的部分应税行为，《契税法》将上述几种方式增补进契税征收范围，进一步增强了税法的系统性和完整性。
（三）契税适用税率决定机构和备案机构不同
关于契税税率，《契税法》和《契税暂行条例》相比，并未发生变化，均为3-5%。但是，契税属于地方税，其适用税率，《契税暂行条例》规定由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。《契税法》改为由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。这个变化与《契税法》的法律位阶相辅相成，并授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率，赋予了地方一定税政管理权限，有利于调动地方加强税政管理的积极性，因城施策促进房地产市场健康发展。
（四）免征或者减征契税的范围及决定、备案程序不同
1、《契税法》在《契税暂行条例》规定的基础上，增加了五种免征契税的情形：①非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；②承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；③婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；④法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；⑤依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
2、“城镇职工按规定第一次购买公有住房”不再属于直接可以免征契税的情形。但《契税法》授权国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
3、对于“因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属、因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属”决定免征或者减征契税，应当由省、自治区、直辖市人民政府提出具体的实施办法，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
（五）纳税申报时间不同
纳税申报时间由“纳税义务发生之日起１０日内”修改为“办理土地、房屋权属登记手续前”。
（六）《契税法》增加了退税规定
由于房地产标的额大，应纳税额高，没有实际履行完成的或被撤销导致权属最终没有变更的情况下，若不能对已缴纳税款予以退还，势必导致当事人的重大利益损失。《契税法》为了保障纳税人的权益，明确规定在依法办理土地、房屋权属登记前，因合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理退税。在此情形下，意味着如果当事人对土地房屋权属变更合同履行有争议或潜在履行风险的情况下，可以暂缓办理权属登记，避免损失扩大。
（七）《契税法》规定了契税涉税信息共享和工作配合机制
自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。
（八）《契税法》强化了涉税信息保密规定
考虑房地产交易信息可能涉及纳税人隐私及商业秘密，《契税法》首次在税收实体法中强调了这一规定，明确“税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供”。这一规定，有利于强化涉税信息安全，更好地保护纳税人权益。
（九）《契税法》规定契税由土地、房屋所在地的税务机关征收管理，财政机关不再负责征收契税
总的来看，在本次立法的过程中，将20多年来散落在“暂行条例”、“实施细则”、财政部、国家税务总局相关“函件”和“通知”里的契税规定进行了汇总，对原来规定模糊或遗漏的地方进行了补充，是我国税法体系完善的重要举措。
《契税法》的系列调整更好地适应了经济社会的发展变化，进一步强化了纳税人权益保障，也将为纳税人依法纳税带来更大的便利。
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赵全星建筑地产部