作为一门科学与艺术的结合体，房地产价格评估既要求估价人员必须遵循房地产价格形成、运动的客观规律，采用适当的方法对房地产价格进行准确的计算，又要求估价人员必须具有丰富的操作经验和良好的道德修养，通过对房地产市场变化的调查、分析、预测，来掌握房地产价格变化的规律。
因此，房地产估价并不是由估价人员将他们主观臆断的价格强加于待估房地产，而是估价人员通过对房地产价格形成，运动的客观规律的认识和运用，公正、公平、公开，合理、准确地评估出待估房地产的可能价格。
人们在对房地产估价的反复实践和理论探讨中，逐渐地认识、掌握了房地产价格形成、运动的客观规律，并将这些对客观规律的认识总结成房地产估价活动中必须遵守的原理、准则，即房地产估价原则。
房地产估价原则是人们在大量的房地产估价活动中的经验总结，它概括了房地产价格形成、运动的客观规律，是每一位估价人员从事房地产估价活动的准则。特别是对刚涉足房地产估价行业的人士来说，如能事先对这些原则进行充分的认识，并在估价活动过程中遵守、运用这些原则，则不仅可以提高估价结果的准确性，而且可以缩短时间、提高效率，起到事半功倍的效果。
事实上，从后面的阐述中我们可以知道，这些房地产估价的原则不仅是估价人员从事估价活动所必须遵守的准则，而且也是众多的房地产估价方法得以成立的理论依据。例如，替代原则不仅使市场比较法得以成立，而且也广泛应用于收益还原法中纯收益的求取、成本估价法中重置成本的求取；又如综合分析与主导因素分析相结合原则，使成本估价法对房地产成本的分解成为可能。
房地产估价活动中究竟应该遵循哪些原则呢？对此，各国、各地区由于房地产制度、*策不同，房地产市场发育状况不同，造成房地产价格形成、运动的客观规律也不尽相同，因而所适用的房地产估价原则也不尽相同；加上语言和习惯的不同，即使有些原则所指内容完全相同，但其名称也不一样。
例如公正原则，有的地方叫公平原则。笔者认为，就我国现行的房地产制度的特点，以及当前我国房地产市场、房地产估价的现状而言，适用于我国大陆房地产估价活动的原则很多，现在主要讲其中的公正性原则与最有效使用原则，
一、公正原则房地产估价的目的，在于求得一个客观、公正、科学、合理的价格。这要求估价人员在评估房地产价格的过程中，必须尊重客观事实，遵守有关法规，以客观事物为依据，采用科学的估价方法、程序，实事求是地进行房地产价格评估活动。
若评估活动不公正，则所评估出来的待估房地产价格必然不合理，从而影响当事人的利益，损害房地产估价工作的社会声誉和权威性。例如，在为因公共工程建设的需要而征用房地产所进行的估价活动中，若评估价格比真实价格高，则将蒙受损失；反之，业权被征用的业主将蒙受损失。
坚持公正原则，一方面要求估价人员必须进行深入的调查和研究，掌握可靠、准确的第一手资料，并按照规定的估价程序，采用科学的估价方法，对每部分物业的价值进行仔细的计算和论证分析；另一方面又要求估价人员必须廉洁奉公，依法办事，严格遵循国家和地方有关法规进行评估，不偏袒任何一方。
有些估价师主张将这两方面要求分别定义为科学原则和守法原则，而笔者认为，科学与守法是公正原则的基础，同时也是公正原则的基本内容和要求之一，因此，科学原则、守法原则是与公正原则紧密联系，并服务于公正原则的。
我们知道，房地产属于不动产，它是社会商品大家族中最特殊的一个，价格形成过程也远比一般商品复杂。因此，为了使所评估出来的价格客观、公正、合理，必须从下面三个方面对房地产估价人员进行严格要求：
①估价人员必须对房地产估价有完整的知识结构和科学的分析方法，同时要有一定的实际操作经验。
②估价之前必须对待估房地产进行仔细的现场查勘，并对其所处的市场状况进行认真的分析。因为市场状况不一样，相同的房地产可能会有不同的市场价格。
③估价过程必须严格按照规定的评估程序进行，科学的测算方法、标准、原则是房地产估价结果客观、公正、合理的基本保证。由于影响房地产价格的因素比较复杂，一个具体的评估项目往往可能十测九不同。究竟哪个数据更正确，更能够符合待估房地产的实际情况，就取决于谁的经验更丰富，谁的测算方法更科学，谁的测算过程更精确。
同时，由于房地产估价涉及各方当事人的权益，关系重大，因而房地产估价必须严格遵循国家和当地的有关法规、*策，做到依法评估，照章办事，不徇私情，严格履行评估程序，保证房地产估价工作的严肃性。
这些法规主要包括民法、土地管理法、城市规划法，及其他有关房屋、土地的条例、细则和地方性法规。房地产估价人员必须十分熟悉这些法规，具备一定的法律知识素质，并注意将这些国家、地方有关房地产的法规、*策贯彻到实际的估价操作中，并能及时掌握有关法规、*策的变动情况。
例如，城市规划规定了城市中某块地的具体使用条件，如用途、容积率、建筑密度、建筑高度，则评估该块地时，必须在符合这些限制的条件下进行。该块地在实际的利用过程中如要更改，则必须补交一笔地价。
又如房改过程中出售的公房价格评估，由于它带有社会福利性质，必须在符合国家、地方的有关房改售房规定的条件下进行评估，而不能按市场商品房的条件进行评估。各地房改文件中对职工购买公房后，5年内如要转让，必须以原价转卖给原单位的普遍规定正体现了这一点。
另外，守法原则也是后面的最有效使用原则的基础，即确认待估房地产的最有效使用方式，必须以符合城市规划和有关*策、法规为前提，否则，对该房地产的估行为就成了一种违法行为。
总之，公正、科学、守法是实事求是地进行房地产估价活动的基本要求，三者是相互联系、缺一不可的。房地产估价的严肃性要求估价人员必须坚持公正的立场，而要保持公正的立场，就必须遵守国家、地方的有关法规，采用科学的方法、程序，使房地产估价活动程序化、规范化、公开化。这与房地产估价活动必须积累、运用经验也并不矛盾，因为积累、运用经验也是在科学、守法的基础上进行的。
二、最有效使用原则有些地方也把这个原则叫做最佳效益原则。其实，这个原则是经济学中的利润最大化原理在房地产估价活动中的具体运用。房地产估价在遵守有关法规、*策的前提下，以该房地产获利最大的使用方式为原则，求得该房地产的可能价格。
由于房地产用途的多样性，以及不同的用途所能带来的利润（收益）的不一样，加之一般条件下，产权人都希望能从所占有的土地上获得更多的收益，并以能满足、服从这一目的为确定土地利用方式为依据，因此主房地产估价也必须与产权人的这种目标相适应，以待估房地产获利最大的利用方式为原则，评定、估计待估房地产的可能价格。一般地，房地产的最佳利用方式是以其用途和投资集约度来衡量的。
从理论上说，待估房地产应当处于最有效使用状态，但事实上往往并非如此，现实生活中许多房地产，由于产权人的经营能力，或市场条件的限制，往往处于一种不合理的使用状态，使该房地产的效益不能充分发挥。
判断一宗房地产是否处于最有效使用状态，即是考虑该房地产目前的使用方式，是否为获得最大经济效益的方式，如果不是，则考虑最有效使用方式是什么，是否可以转变为最有效使用方式，转变为最有效使用方式的可能性如何，最有效使用方式能持续多长时间等。目前，判断一宗房地产是否处于最有效使用状态的方法还比较笼统、模糊。不过，许多估价师在工作中也总结出了一些好的办法，有人把它们归纳为如下三个原则：
1、预测原则
最有效使用原则要求判断待估房地产是否为最有效使用方式及判断这种方式的持续时间，其中，判断最有效使用方式的持续时间至关重要。因为我们知道：对于房地产价值的评定、估计，重要的并非过去，而是未来。过去收益的重要意义在于，它能为推测未来的收益变化动向提供依据，而房地产的价格就是由它的未来收益所决定的。
预测原则就要求估价人员不仅要了解待估房地产过去的收益状况，更重要的是要对房地产市场现状、发展趋势、*治经济形势、及*策变化对房地产市场的影响进行细致分析和预测，以掌握该房地产现在以至未来将给产权人带来的收益。在房地产估价的实践中，剩余法的运用及收益还原法中纯收益、还原利率的确定等，都体现了预测原则在实际操作中的运用。
2.适合原则
也有人称之为协调原则。房地产商品具有价值的外溢性，反映了房地产商品价值与周围环境之间关系之重要性。若房地产能适应周围环境，与周围环境相协调，则该房地产的效益就能得以最大限度地发挥，因而判断、分析待估房地产是否与周围环境相适应，也是判定其是否处于最有效使用状态的一种方法。
例如，在一般的居民区内开设一间日用品零售商店，由于它能方便居民，满足居民需求，因而可能获利较大；但假设开的不是日用品零售商店，而是某种名牌商品的专卖店，则可能因其与周围环境不适应、需求有限而获利甚微。
3.均衡原则
判断待估房地产是否处于最有效使用状态，除了要分析它是否与周围环境相适应外，还要看它内部是否处于均衡状态。衡量一宗房地产是否处于均衡状态，主要是以投资的集约度为依据来分析的。例如评估闹市中某商业用地的价格，若上盖物业为一新潮、能广泛招揽顾客的商业中心，则无疑会提高该商业用地的使用价值和价格。
但若上盖物业为一即将要被拆迁的破旧商铺，则可能因不是处于最有效使用状态，而降低该土地的价格。显然，均衡原则和以房地产与周围环境是否协调为依据的适合原则不同，它是以房地产的投资集约度，即内部要素构成为依据的。
检验房地产的内部构成要素是否处于均衡状态，可以采用经济学中的边际报酬递减规律，有些人也给它另立门户，叫做收益递增递减原则。这个规律认为：当各生产要素均保持不变，而只增加其中一种生产要素时，边际报酬（收益)呈不断递减状态，当边际收益由正值转为负值时，总收益达到最大值，那么通过计算待估房地产是否达到最大值，就可以判断其是否达到均衡状态。
例如在某地段建设一高层写字楼，该规划为多少层呢？则应该寻找使总收益达到最大值的层数。而为了计算这一点，就必须以不同高度的建筑物必要的成本、经营性支出、预计销售收入等，作必要的投资分析、计算。此外，用最有效使用原则亦可以解释为什么对城市中无纯收益的空地不适宜采用收益还原法进行估价。