本文是
玄同道在头条发布的第篇图文，80%都万读
无论舆论还是*策，近两年热度最高的无疑是房地产。大量的自媒体碎片信息在轰炸着大脑，房地产到底应该怎么个玩法？今天要讲的是战无不胜的基础逻辑。#2月财经新势力#
供给侧的基本数据
年，全国房产销售总面积14亿平米。一套房平均平方，就是万套，按一家三口算够万人住。
如果对比前几年，可以知道这个数据比上一年跌了25%，掉到了16年的水平。我们再从16年开始算一笔账：
16年15.7+17年16.94+18年17.1+19年17.1+20年17.6+21年17.9+22年13.6=亿平米。
提出房住不炒后的七年，中国卖出去了亿平米房子，差不多两亿套，够六亿人住！而中国真正的商品房制度改革是从本世纪初开始的……早在年，我国家庭住房拥有率就已经达到92.8％，其中城镇家庭住房拥有率90.2％，农村家庭住房拥有率97.2％。
不用再细算了，在这些数据面前，你无论怎么分析，得出的结果有且只有一个：从居住需求角度看，房子肯定是过剩了！
需求侧的基本逻辑
我们再从需求角度来分析，买房人群集中在哪些群体：
1.婚房。筑爱巢，搬新居，天经地义。那结婚的具体人数有多少呢？年结婚登记人数是.3万对，就算一对来一套，只能消化销售房子的一半。不巧的是，中国正式进入人口负增长，每年新婚的人数也在显著下降。
更何况现在结婚的，70%以上是30岁以下的90后和00后，作为独生子女的他们父母又集中在70后，家庭的财产结构房产占了七成。可以说，这批孩子家里最不缺的财产可能就是房子，最多就是抛旧换新或攒小买大，对于增量市场的消化能力，无疑是逐步削弱。
2.城镇化下的农民进城
农民购房实力总体来说比较弱，直接从乡里跑到中心城市买房的可能性很低，一般都是逐级向上升。而且农民进城买房无非两种刚需，结婚或孩子上学，这和上面一类有很大程度的重叠。
在乡村振兴的大背景，许多农村的面貌早已天翻地覆。家里有地有别墅，搞搞种养殖农家乐，日子过的别提多香，上城里挤那鸽子笼，有病？
3.改善性需求
所谓改善，那就是在一套房子里打转转，多买几套换着住的土豪不是没有，反正不多。所以要么一套反正市面上挂了一堆还在不断增长的二手房存量，相当一部分就是改善的结。
对于总量的消化大打折扣。现在有些地方用毛招压制二手房成交，因为推进新房交易数据鲜亮，那没想想老房子卖不掉，新房子不也买不起吗？4.投资需求
现在这块基本上被锁死了，从金融角度测算，17年之后买房的人很少有盈利的，即使账面有浮盈，也很难脱手，反而背上巨额杠杆的偏多。
其实房产之所以常年热度不减房价窜升，投资炒房客们居功至伟。有了他们，房价让普通人光了脚也撵不上；可没了他们，房市又变得死鱼一样白眼白肚一起翻。今年对他们的限制会放松吗？
5.棚改
—年的一轮棚改，2/3是货币化安置，不但超额完成了去库存的重任，而且酿就了最后一轮房产狂欢。
我记得苏州年以前单价一万以下比比皆是，借着4万亿大水房价瞬间翻番，中间慢慢缓涨，年开始又翻番。不要小看这最后一个跟头，这让绝大多数普通人买不起房了。
在目前房地产*策堆积，舆论热炒却收效甚微的前提下，棚改*策会再出江湖吗？可能性在逐步增大。
普通人如何游弋房产江湖？
房地产还是支柱产业。高层已经对此做了明确的阐述，但似乎感觉有点拧巴？内在逻辑是什么呢？
中国在转型，从以房地产为支柱的传统行业向以高科技牵头的高端产业转。为什么提出房住不炒后，针对性的限制围堵制裁越来越多？ 就是当年开打的，之前大搞房地产反而天下一家亲？！那是因为我们要冲击的领域断了别人财路，刨了别人的根，倒证明方向对了。#事情正在起变化#
转型是痛苦的，原本的计划应该是房地产逐步降温缓慢退出历史舞台，由高科技新兴产业顶上。然而，疫情影响和外围反应的烈度都超出想象，明显扰乱了步伐，所以房地产还得再撑一段时间。
那对普通人来说，今后的房地产江湖如何游弋才会安全呢？有几个基本判断：
1.总体供应量大大超出需求量的背景下，房地产行业再来大的第二春没有可能，大水灌也灌不出来。
2.房地产的操作是有几个底限的：
保持一定销售增量～稳定上下游行业；
房价不能过快上涨～降低金融行业风险；
大房企不能倒～保交楼，不能大面积烂尾
任泽平说，这三个加一块儿是世界级难题，搞好了就是诺贝尔级成就。你仔细看，所有的*策都是围绕这三条，看似热闹，实则小心翼翼。
今年讲究因城施策，所以，重要*策的出台都不会是全面的，而是区域性的，板块性的。而出台的时机则要看制造业回暖、消费提振的各种数据，现在下说涨跌的都是大忽悠。
3.从普通人的角度，一二线和中心城市也有涨有跌，买房越来越像个技术活，原则是不追涨不买底。啥意思呢？
就拿苏州来说，园区狮山片区这几个核心区域，还是一房难求，摇号排大队。买得起这些地方的人缺房子吗？缺钱吗？都不缺，人家需要的是身份的认可和对稀缺资源的占有，即便今后有起落也要不了命。普通人硬去凑热闹，可能真的会要命。
而吴中相城苏州湾，再推房子都是冷冷清清，这才是真实刚需的写照。不热的地方，房子你就定定心心挑，新房二手房都有价可讲，有起落正常，如果发现大起大落，就要小心是中介串通玩花活了。
尤其是看着没啥特色的房子，之前猛炒一波价格虚高，现在又下跌明显，这时候不急着抄底。中长期趋势房价必然要和经济增长、平均收入贴合，刚需自住就可以淡定的多，因为从长远看，人民币资产升值是大趋势，现在买房，过个若干年回头看大概率是合算的。炒房的可撑不了那么久。#头条创作挑战赛#
玄同道