房企破产，未履行完毕的房屋买卖合同怎么处理？
——袁某诉A公司破产债权确认案
1、裁判书字号：
江苏省南通市中级人民法院（）通中商终字第号民事判决书
2、案由：破产债权确认纠纷
、当事人：
原告（被上诉人）：袁某
被告（上诉人）：A公司
A公司是一家房地产公司，袁某是一名电工，双方曾在年签订过一份借款协议，并以A公司1套房屋作为该协议的抵押。
年5月15日，A公司作为甲方与袁某作为乙方签订《协议书》，约定：甲方将某单元两套房和一个车库，总价万元出售给乙方。袁某当日预付房款万元，余款70万元于4年1月6日付清。年8月7日，A公司作为甲方与袁某作为乙方签订《商品房销售协议书》，约定：甲方将同单元一套房、其车库及某路两套门面房，总价85万元出售给乙方；甲方保证在年10月0日之前交房，每推迟一天支付违约金元，并在该日期之前可以赎回该房屋。袁某于年8月10日完成了付款义务。
4年7月14日，法院作出A公司破产的民事裁定，A公司重整期间，管理人负责管理财产和营业事务。袁某向管理人要求确认其是案涉房屋、车库的购买者。管理人认为袁某与A公司是借款关系，双方签订的房屋、车库买卖合同系无效合同，决定行使合同解除权。袁某对此持有异议，故诉至本院，要求确认案涉买卖合同有效。
袁某与A公司于年5月15日、于年8月7日签订的《商品房销售协议书》的效力如何认定？
1、人民法院经审理认为：袁某与A公司于年5月15日、年8月7日签订的商品房销售协议书，符合《民法典》第五百九十五条规定的买卖合同形式要件。依法成立的合同，自成立时生效。A公司主张案涉合同无效，应证明存在符合法律规定的导致合同无效的情形。
2、年8月7日签订的《商品房销售房协议书》约定的A公司在年10月0日之前可以赎回该房屋，实际是为该协议书的商品房买卖关系附设了解除条件，该约定并不违反法律、行*法规的强制性规定，是履行商品房买卖还是赎回房屋均符合当事人的意思表示，且A公司具有选择合同履行方式的主动性，故该条款既不能证明双方的借贷关系亦不会导致合同无效。
、A公司与袁某之间存在借贷关系并不当然产生双方所签订《商品房买卖协议书》无效的法律后果，双方之间可以存在多种合同关系，相互并不排斥。年双方签订的借款协议书可以证明年双方之间存在借款关系，并曾约定以1套商品房抵押，但该借款债权债务关系不是本案双方争议的法律关系，该借款协议约定的1套抵押商品房也与本案双方争议的两份商品房买卖合同标的无关。
4、A公司并未提供证据证明这两份商品房买卖合同是为履行双方之间的某一笔借贷合同而签订，其所称的双方之间存在以案涉两份商品房买卖合同约定的房屋为抵押的民间借贷法律关系并没有充分证据证明，故该合同合法有效。
1、什么是企业重整？
重整不同于破产清算，其对破产企业更有利。重整是对企业资产负债表的重构，资产负债表由三大块构成：资产、负债、所有者权益，资产-负债=所有者权益。重整的方式一般为借入资金，改善经营，对于房企来说，一般以投资人进行股权型投资的方式进行破产重整。
2、房企破产，未履行完毕的房屋买卖合同如何处理？
根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同，故房地产企业破产后，应按照法律规定由管理人负责企业的债权债务。
、房企破产的，哪些情形下其名下房屋可以被排除执行？
（1）在人民法院查封之前，房屋已为合法签订的书面买卖合同的标的;
（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
（）购房者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；
（4）在人民法院查封之前第三人已合法占有该房屋;
（5）购房者未完全支付房屋价款，但按照合同约定将按照人民法院的要求交付剩余价款;
（6）非因买受人自身原因未办理过户登记。
4、购房者如何维护自身权益
（1）办理预告登记。
在房地产企业破产时，经所有权预告登记的购房者享有排斥他人的保障效力，进行所有权预告登记后的房屋不能列入破产财产。所有权预告登记权利人有权请求管理人继续履行购房合同，并可以对抗对该房屋的不当处分行为。
（2）及时支付房屋价款。
（）及时办理不动产登记。
《民法典》第五百九十五条、第五百零二条、第一百四十六条
《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
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