资金对于产业园区行业的重要性，无论怎么强调都不为过，地产以资本为王，产业以金融为先。如何融资，对于园区的生存可以说是重中之重。一般来说，园区通过资本市场融资的主流方式包括开发主体上市、发行公募REITs和资产证券化等，本文就来聊一聊园区如果通过这三种主要的资本市场融资渠道进行融资的话，需要满足哪些要求。
一、园区开发主体境内上市的要求
年和年，国务院发布了《关于推进国家家经济技术开发区创新提升打造改革开发新高地的意见》（国发〔〕11号）、《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》（国发〔〕7号），其中分别提出支持符合条件的国家级经开区、高新区上市融资，虽然*策中只提到国家级经开区、高新区，但从国家*策引导方向来看，是支持园区通过上市方式融资的。对园区开发主体上市而言，除满足一般上市条件外，由于目前国内大部分园区主要收入来自于销售或租金收入，园区很可能会被列入房地产行业，而房地产开发经营企业境内IPO上市监管趋严，因此有必要对相关房地产企业上市要求进行梳理，以满足相应的监管要求。
对于房地产企业上市融资，证监会官方并未给出明确的禁止*策，在以往的房地产行业监管实践中，监管层通常以窗口指导的形式进行。近10多年间，特别是年“国十一条”以后，房地产相关企业IPO或借壳上市的案例十分稀少，如中新集团、锦和商业、特发服务等不多的企业。目前国内园区类上市公司中上海临港、市北高新、张江高科、中新集团等的被认定为房地产业。经梳理，国内监管层对于房地产企业的上市监管的*策如下：
1、国务院办公厅相关监管*策
（1）年4月17日，国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[]10号），第（八）条规定：“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。
（2）年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[]17号文），第五条规定：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资”。
2、中国证监会相关监管*策
（1）年1月16日，中国证监会发布《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管*策》，规定：“此前，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，对其是否存在违反国务院有关规定的情形，我会进行相关审核时，在公司自查、中介机构核查的基础上，依据国土资源部等部门的意见来进行认定”。
（2）年中国证监会《再融资审核非财务知识问答》对于涉房业务上市公司申请再融资作出如下规定（注：年7月5日正式发布的《再融资业务若干问题解答》中未再提及涉房业务要求，但实际监管审核过程中仍会参照下述严格口径执行），“申报时主营业务非房地产，但母公司或合并报表范围内子公司存在房地产业务的，需在房地产业务全部清理完毕的基础上推进。具体清理要求如下：
①房地产业务相关的资产或股权需全部对外转让或整改后不再控制；②母公司或合并报告范围内子公司的经营范围中取消房地产业务并完成工商变更登记；③保荐机构及申请人律师需就房地产业务是否已经清理完毕核查并发表意见；④发行监管部门就房地产业务是否清理完毕征求申请人注册地证监局意见”。
综上，监管审核过程中，对于上市公司及拟上市公司所涉及的房地产业务