01名词解释：容积率
房地产投资开发项目的容积率是指“房地产项目规划许可的总建筑面积与国有土地使用证证载用地面积之间的比率。”如：某个房地产项目土地使用证载面积为10万㎡，建筑规划许可的容积率为2，则该项目可建建筑面积为20万平方米。这个容积率所规定的建筑面积不包括所有公建建筑面积和地下室建筑面积（含人防建筑面积），一句话：容积率规定的建筑面积属于房地产项目开发商完全可以通过销售、租赁实现房地产企业所能够实现的效益产品。
商业地产容积率依据业态配置确定02房地产项目容积率对于房地产开发企业的作用
房地产项目容积率对于房地产开发企业来说，主要作用于容积率指标的高和低，相对于房地产项目来说，容积率越高则可以开发建设更多的可售建筑面积，换句话说，容积率越高就可以生产更多的产品（因为这个建筑面积在这里，就是定义为“房地产产品”的），反之容积率越低则意味着房地产项目用于建设可售的建筑面积就越少，也就意味着生产的产品量越少。
房地产项目容积率是与总用地面积和可售产品有着直接的利益关系，因而容积率高低也就直接左右着土地市值的利用，容积率越高土地通过房地产产品所体现的市值也就越高，反之就越低。
如：某个房地产项目总用地面积为10万㎡，土地总成本为万元人民币，容积率为2则可建可售房地产产品20万㎡，这里的土地成本分摊到可售产品（建筑面积）的单项成本为元/㎡（万元÷20万㎡），我们行内称之为“楼面地价”。若容积率为3则可以开发建设30万平方米的可售房地产产品（建筑面积），因为土地成本万元人民币不变，所以土地成本分摊到容积率更高的可售产品的单项成本仅有.33元/㎡（万元÷30万㎡）。这就可以得出结论：容积率相对于房地产企业和房地产产品来说，容积率越高则土地成本就会越低，容积率越低则分摊到产品所用的土地成本就会越高。这也是为什么多数房地产开发企业会与土地出让方协调调规，借此调高土地容积率的原因。
成都CBD中心——春熙路步行街03容积率相对于房地产产品不一定是越高越好
容积率对于房地产项目在项目不同品质定位时，容积率的市值作用就会产生不同的效益：房地产产品综合品质定位越高，则容积率往往越低越能够建造高品质的房地产产品，如别墅类高端住宅产品，双拼、联排类多层建筑的中高端产品等，这种类型的房地产项目一般为大规模或超大规模项目，动辄万亩、千亩大的大型楼盘，大型房地产项目的容积率一般会控制1以内，早期如碧桂园、雅居乐等纯别墅楼盘的容积率一般不会超过0.5，这类项目属于绝对房地产高品质大型居住社区类项目，这种类型的房地产产品因为往往是按栋/幢销售的，每件产品价值千万甚至于过亿，不是普通人群可以消费得起的，因而这类产品的人类聚集往往是社会顶级阶层的，因而这类土地往往容积率越低，更能打造更加优质的房地产产品，其产品市值也会是更高的。
若城市用地规模亩-0亩（城市中心区域一般很少有千亩的大型房地产项目，因为城市土地的使用性质不仅仅是住宅为主体的项目，城市土地往往还会规划为城市功能服务的其他项目，会兴建许多诸如学校、医院、道路、购物中心/MALL、文化中心、康乐康体中心、公园以及其他相关城市功能配套项目，因而城市土地就会有一定的稀缺性，又因为城市中心土地最为人们生活、工作、休闲、购物、娱乐等完整性，直接为人们提供了便利，所以对于人的聚集性就最强，人的聚集性越强的城市中心土地的市值就越贵。所以，城市中心土地具有很强的稀缺性，在我国只要具备稀缺性的物质或者产品就会是越有价值的）的土地，其土地使用性质一般为多方面，会掺夹服务于城市的相关功能或市*配套项目，因而其容积率往往会高于高品质楼盘，而容积率的设定一般在1.8-2.5之间
亩以下规模用地的房地产项目容积率一般会高于2.5，若为单体建筑，其容积率往往会大于5，有的单体项目的建筑面积最高可以达到10倍于总用地面积规模（如：广州的中天大厦、城建大厦，成都的金融中心，上海的环球中心）。
04房地产项目容积率作用于项目本身与房企
因而，用于大型高端居住社区，用地规模超过千亩的大型房地产项目容积率往往是越低越有价值；而位于城市中心的土地，因为需要兴建诸多服务于项目本身和城市居民的功能性建筑配套，附加了较多建筑成本在土地成本之中，且城市土地的不可再生，因而具有一定的稀缺性价值，构成的土地成本就较高，对于房地产产品单项成本需要降至更有利于项目开发和体现房企投资回报的这个范围，容积率则越高将会更容易实现房企的目标。