引言
社会信贷规模和货币供给量对房地产价格波动有哪些影响？本文将阐述个人观点。
1.社会信贷规模对房地产价格波动的影响
目前，我国金融市场还处于快速发展阶段，企业尤其是房地产企业仍然以间接融资为主，而我国企业进行大规模融资仍需依靠银行发放贷款，所以银行在我国金融体系中依然发挥着重要作用，而货币当局可以通过调节银行信贷来影响房地产价格。商业银行是房地产行业最重要的资金来源，主要通过四种形式影响房地产市场：为住房消费者提供房地产按揭贷款、向房地产企业发放贷款提供资金、以个人消费者或企业所拥有的房地产作抵押并向其提供其他种类的贷款、商业银行可以直接购入房地产。
对于大部分消费者而言，住房需求偏向刚性，但由于我国的房地产价格增涨速度过快，消费者们的购买能力相对不足，而其他的借款方式也难以满足购买住房需要的数额，所以通过申请按揭贷款来购买房产是大部分消费者最安全和现实的方式。对于房地产企业来说，选择融资方式最重要的决定因素就是融资成本，而房地产开发商无论是前期投入中购买土地使用权的过程还是房产的建设和销售过程所需时间的跨度都很大，所需资金数目巨大并且回收资金所需的时间也较长，相比较而言，房地产企业申请银行商业贷款是性价比最高的选择。
当商业银行扩大信贷规模时，消费者获得银行贷款的限制变得更少，一些房地产市场中的潜在消费者们就拥有足够购买力满足购房需求，房地产市场的需求增长，房地产价格会随之上升；对于房地产商而言，企业获得商业贷款的可能性增加，促进房地产企业扩大生产规模，提高房地产供给，但由于房地产业投资和生产周期很长，房地产供给很难大量增加，所以房地产市场价格在市场供需影响下仍会随信贷规模扩大而上涨。
除此以外，我国目前的改革措施落实相对滞后，市场上金融产品种类匮乏，银行依然是企业融资的最主要渠道。在房地产市场中，消费者通过银行按揭贷款购房，企业通过贷款融资，但市场上存在信息不对称，银行难以确认贷款者的真实情况，存在无法收回还款的风险。因此，银行需要抵押物为贷款者做担保，而抵押物的价值将直接决定贷款者能获得的贷款额度，而房地产在我国处于快速稳定发展的阶段，是企业和个人最常用与适用的抵押资产，房产的价值就决定了企业和个人的贷款额度。
当房价上升时，作为抵押物的房产价值上升，抵押房产可以获得更大的贷款额度，房地产企业会扩大投资，提高房地产市场供给。与此同时，房产抵押会使银行通过资产负债表效应影响房地产价格，当消费者通过住房抵押贷款购房时，房产就转记在银行的资产负债表上，随着房地产价格升高，银行的资产负债表表现良好，银行会有增加贷款发放规模的倾向，房地产市场中可能会获得更多的贷款，购房需求和供给会增加，促进房地产价格上涨。
相较于其他行业而言，快速发展的房地产业拥有更高的利润率，这会吸引更多的流动资本涌入房地产市场，而且在我国因为其他行业面临的还贷压力较大、贷款期限难以安排，导致其他行业中的企业申请到贷款的难度较高，而房产自身就拥有很高的市场价值并且拥有很高的升值空间，所以房地产企业可以更容易地从银行和金融机构中获得贷款。
此外，房地产投资的高回报也会让许多银行和金融机构倾向于为房产项目放贷，由于房地产价格的快速上升，消费者会有房价在未来继续上涨的心理预期，而银行与金融机构也会认为跟房产相关的贷款回收风险小，属于优质资产，还可以得到相对其他项目更多的贷款收益。所以，对于银行与金融机构而言，它们出于投资收益的需求也会倾向于向房地产市场放出更多的贷款额度，从而推进房地产价格的上涨。
2.货币供给量对房地产价格波动的影响
货币供给量是指在某一个时间节点上，一个国家为了社会经济正常稳定运行而流通的货币存量，是货币*策非常重要的中介目标。在我国，人民银行可以通过调节存款准备金率、公开市场操作和调整再贴现率这三种货币*策工具来影响社会中的货币供给量。
降低我国法定存款准备金率会导致商业银行可用存款增加，信贷供给也会增加，进而增加货币供给量；当中央银行买入（卖出）公开市场上的债券时，商业银行的货币供给量会增加（减少），信贷供给也会增加（减少）；中央银行可以下调央行再贴现率，使商业银行和其他金融机构从央行获得流动性的成本减少，贴现窗口中借款上升从而增加社会中的货币流动性。货币供给量是央行进行宏观调控的重要*策选择，货币供给量的变动会波及到社会经济与物价水平的方方面面，而这也会毫无疑问的影响房地产价格。
当央行增加投放货币供给时，意味着央行要实行宽松的货币*策，利率会维持在一个较低的水平，而房地产商面临的开发成本也会下降，房地产企业的投资会增加，房地产市场的交易量规模会随之升高，在房地产市场发展繁荣的情形下，房地产市场的市场需求和供给以及成交量都会增加，从而促进房价上涨。同时，当货币供给量增加时，银行可以发放的信贷量也会扩大，对于投资者来说融资成本更加低廉，房地产市场的供应量会上升，房地产价格有下降的趋势。货币供给量对房地产价格的影响不仅会作用于利率方面和信贷层面，还会对居民收入产生影响，进而波及到房地产价格。
房地产价格的变动会通过财富效应对国民消费水平产生影响，而财富效应的理论基础主要为弗里德曼的持久收入理论和莫迪利安尼的生命周期消费理论。消费者按其一生的时间来考虑和安排他们的消费，消费者一生的收入会包括实际拥有的财富和一生的工资收入。
当货币供给量增加时，居民收入水平也会上升，居民财富的增加会提高居民消费和投资的需求，对于房地产市场来说，居民财富的提升使消费者购买、投资住房的能力与需求更强，这会导致房地产价格的上涨。对房地产供应商而言，随着货币供给量的增长，房地产企业所面对的原材料价格、土地费用、建筑工程所需的设施费用、人工和管理费用等各种费用的增加会推动成本上涨，而房地产企业也会将成本的上升转嫁到房地产市场的消费者身上，从而造成房地产价格的上涨。除此之外，货币供给量的增加会形成通货膨胀或居民会预期通货膨胀，居民手中持有的货币会不断贬值，因此居民会减少持有流动性，转而购进具有保值增值效果的资产，产生投资需求。
在我国，房地产是一种很符合保值增值要求的资产，因为我国房地产价格总体增长速率很快，波动也很小，可以达到保值增值的要求，当房价水平上升时，居民会对未来的房价水平产生积极的预期，增发的流动性会大量涌入房地产市场促使价格升高，而市场上关于房价继续上涨的预期会产生“羊群效应”，市场中的个体出于从众心理会将更多的资金投入购买房产，促使房价水平进一步上升。所以，在社会中的货币供给量增加时，消费者对通货膨胀抱有预期的情形下，会因对房价上升的预期而出于投资的动机而购买房产，而这种需求会推动房地产价格的上涨。
.小结
我国的金融市场发展并不完善，缺少融资方法，商业银行是社会融资最主要的方式，银行信贷规模发生变化时，会涉及到房地产市场中的开发、投资和消费，如信贷规模的扩大可以推动房地产市场的发展，市场上的需求、供给都会增加，同样由于房地产市场供给变化周期较长，相比较而言供给弹性小于需求弹性，房价会上涨。
同时，房地产本身可以作为抵押品，成为企业和银行资产负债表的一项，随着房价上升，银行为了管理资产结构和更高的利润收益会更倾向于投放更多贷款，企业也有资格获得更多的贷款额度，而这种相互影响会进一步促进房地产市场价格的上涨。货币供给量通过增加居民收入来提高居民购买力，从而拉动房地产市场的需求，提升房地产价格，同时增发的货币供给可能会产生通货膨胀或使消费者产生通胀预期，消费者会投资房地产已达到保值目的，同时投资者出于房价上涨的价格预期增加对房产的投资，从而增加房地产市场需求，促使房价上升。