引言
新收入准则从哪些方面，对房地产企业收入产生了影响？首先，在回答这个问题前，我们需要知道，房地产开发业是集房屋、建筑、工业等上下游多领域的开发建造为一体的支柱性产业，包括住宅地产、商业地产、产业地产、旅游地产、土地开发及地产服务等细分产业，由于其对上下游产业的带动力强。
包括上游的金属、建材、化工等行业，下游的装修、家电等行业，都与房地产行业有极强的关联度和粘性，因此房地产开发业对相关行业产生了巨大的拉动效应。
房地产开发和销售业务是整个行业最重要的业务之一，此外还有受托代建、物业管理服务、物业租赁、装修装饰等业务。伴随着中国高速城镇化进程，我国房地产开发业在近二十年都保持着良好的发展态势，二〇二〇年全行业收入近12万亿元，是我国国民经济的快速增长的重要支柱。
腾冲市翠轩阁珠宝店认为，房地产开发和销售业务项目开发周期长、资金体量大、业务流程复杂，这决定了房地产企业的收入特征与其他行业不同。
收入季节性波动
由于房地产开发和销售业务的项目周期较长，一般为-5年，因此项目竣工日期和收入的确认时点也有了更灵活的选择，从至年行业收入数据可知，每年第四季度都是房地产企业项目竣工和收入确认的激增期。
有可能是受到我国传统习惯的影响，年底确实项目竣工密集，此外也不排除企业为了美化报表采取盈余管理的可能。
结算和销售方式多样化
对于房地产开发和销售业务，主要有三种结算方式，按照客户付款次数和时长，划分为一次性付款、付款时长一般在一到两年的分期付款、和付款跨度较大的按揭贷款。
分期付款主要是指客户在一段期间分次支付房款，一般期限不超过一年，按揭贷款是指客户在房地产企业担保的情况下向银行申请贷款，除首付外的价款未来由银行打入企业账户。不同结算方式会影响到企业的收入确认和计量，比如企业需要考虑按揭贷款中的重大融资成分等因素来确认合同价款。
此外，房屋销售业务一般分为现房销售和期房预售两种销售方式，后者也将对收入确认时点的判断产生影响，期房预售模式还导致了房地产企业的预收款项金额大、后续收入确认时点不统一等情况。
旧收入准则的暴露的问题
由于房地产行业收入涉及金额普遍较大，我国A股上市的房地产企业采用旧收入准则时在收入核算方面出现的问题屡见不鲜。以年统计数据为例，我国A股上市的15家房地产企业，家审计报告都被会计师事务所将“收入的确认”列为关键审计事项。
其中，4家被出具“保留意见”的企业中有家将“收入的确认”列为关键审计事项，6家被出具“带强调事项段的无保留意见”的企业中有4家将“收入的确认”列为关键审计事项，收入问题对房地产企业的重要性不言而喻。
我国交易所上市的房地产企业却屡屡因收入问题被交易所问询，我国上交所和深交所对于房地产企业年半年报或年报的问询函分别有6封和21封。
例如，泰禾集团因年年报披露的盈利状况异常，被深交所问询“销售收入确认的具体时点及依据”，并对以银行按揭方式进行结算的营业收入确认事项进行询问；天津津滨发展因年年报披露的收入情况异常被深交所问询，说明“确认时点及依据”，并要求列出数据以阐释同行业可比性和合理性。
新*浦因年年报披露的经营业绩异常被上交所问询，请公司解释“房地产收入此外，由于房地产企业多存在受托开发业务，此类业务收入确认规定需按照《企业会计准则第15号--建造合同》执行。
而CAS15与CAS14对于收入的确认时点、计量方式、特殊交易事项等规定和涉及范围各有不同，这就导致了同一家企业的主营业务收入确认的口径不统一。既不利于报表使用者分析房地产企业的盈利状况，又不便与监管机构对房地产企业的收入核算方式和数额进行监督。
因此，原有的CAS14（）和CAS15（）已无法满足日益发展的经济业务所需，年颁布的新准则势必为房地产企业带来重要的影响，能够更加准确地反映房地产企业的经济业务实质，减少企业进行收入相关的实务操作时的不确定性。
按照规定，我国企业应在至年逐步采用新收入准则CAS14（），在我国A股上市的房地产企业中有6家在年采用了新准则，其他上市企业按规定在年采用新准则，非上市企业在年采用新准则。
对房地产企业收入确认的影响
新收入准则的采用对房地产企业收入确认的影响主要在于判断履约义务是在某一时点完成还是某一时段内完成。旧收入准则并未明确划分时点和时段两种收入确认方式。由于房地产企业涉及业务众多，除了房地产开发与销售业务，往往还包含建造业务、物业管理业务、租赁业务等，不同业务对于收入确认的时间点也不尽相同。
首先，对于最主要的房地产开发与销售业务，多数企业在新准则下仍按照“时点”来确认收入，例如新城控股“房地产物业销售”业务的收入全部在时点确认，确认标准为“客户取得商品或服务的控制权”。
大悦城规定其“房地产销售”业务在签订合同、验收合格、收到房款后，客户取得商品或服务控制权时，确认销售收入。
在香港上市的碧桂园于年采用新收入准则HKFRS15，该准则与CAS14对收入确认的规定几乎一致，但碧桂园将一部分房地产销售业务确认为“在某一时段内”确认收入，并因此在当年确认了“在某一时段内履约”的68.1亿元的收入，这一数字占到了其当年销售收入的27.6%。
可见不同企业对于房地产销售业务是否满足“在某一时段内”确认收入的判断存在差异，值得一提的是，我国A股上市的大多数企业虽并未采用时段法确认收入，但几乎都在收入*策中提到了若满足当地法律法规要求可以在一段时间内确认收入。
按进度确认收入有利于缓解房地产企业收入季节性波动的情况，未来我国房地产企业是否会选择一段时间内确认房地产销售收入有待进一步跟踪和研究。
其次，对于受托建造、物业管理、房屋租赁等业务，大多数企业都将一部分收入划分为时段内确认。如绿地控股将全部“建筑及相关产业”收入和部分“物业及相关产业”收入“在某一时段确认”；新城控股认为“商业物业管理”和“物业租金”业务的营业收入符合“在某一时段内”确认收入的条件。
这主要是由于这类业务主要涉及劳务或特定项目建造，满足“客户可获得经济利益”或“商不可替代”等在时段内确认收入的条件，可以按照履行履约义务的进度确认收入。
对房地产企业收入计量的影响
新收入准则对房地产企业收入计量的影响主要有两方面，一是对交易价格的详细阐述，涉及重大融资成分等因素对交易价格的影响，二是对支付第三方的佣金等销售费用资本化，不再直接计入当期损益。
旧准则对交易价格的规定较少，并且规定按照“公允价值”确定交易价格，这给了房地产企业一定的操作空间；而新准则明确了“合同价款”是计量收入的最基本、最原始的参考依据，并需要考虑可变对价等因素的影响。
由于房屋销售业务的结算方式多样，旧准则下“分期付款”结算方式涉及“重大融资成分”，但新准则规定判断重大融资成分时不再考虑是一次性付款、分期抑或是贷款等不同的客户实际付款情况，而是规定只要客户实际付款和收入按原则可以确认的时点间隔大于一年，就表示此项履约义务的价款存在“重大融资成分”。
因此出现的价款差额应在未来逐步摊销，一般来说会计处理方法是在合同期间内采用实际利率法，这更符合交易的经济实质。
因此，银行按揭、分期付款都可能涉及重大融资成分，房地产企业在计量收入时应分情况确定。
房地产企业可以将为了签订合同而发生的销售佣金等未来可以收回的费用资本化，在未来收入确认时进行摊销。旧准则下这部分支出被确认为当期损益，直接影响当期利润，新准则的修改使收入和相关成本能够同步确认，更符合配比原则。
结语
总的来说，大多数房地产企业采用新准则都涉及这部分调整，如万科采用新准则后，当年因会计*策变化多确认了9.2亿其他流动资产，这部分金额全部来源于为取得房屋销售合同产生的支付第三方佣金，将在未来随收入摊销，并不影响当期利润。