01粤港澳大湾区核心价值城市链的驱动与形成
解决这个问题，我们需要从大湾区城市链的定位来看：
1.1、大湾区核心城市链有“香港深圳广州。”
1.2、大湾区作用比较大的城市链是“澳门珠海。”
1.3、在大湾区内直接被影响和辐射到的城市有“佛山东莞中山。”
为什么这样说呢？我们用城市连接纽带：交通来分析。
4、首先，从交通枢纽纵向链来说明——广州-澳门之间画一条线，沿线能够串起来的城市只有澳门珠海中山佛山广州等；我们在另外一条纵向链画线看看：从香港-广州之间（抛开海湾）画一条线，能够串联起来的城市只有香港深圳东莞广州。绕开海湾以后，广州是所有包括核心城市链、大作用城市链、享受优势辐射的城市链等的交汇城市。
5、我们再看看粤港澳大湾区横向城市链之间的关系：港珠澳通道（已通），链接香港澳门珠海等城市；深珠通道（已规划），链接深圳珠海中山等城市；深中通道（在建），链接深圳中山等城市；湛深高铁（湛江-深圳）在建，链接中山深圳东莞等城市；虎门一、二桥+广深港高铁等交通枢纽已规划或拟建或在建，链接广州佛山东莞深圳香港等城市。
据此，通过纵横“两高（高速公路+高铁）”交通枢纽（高速公路+高速铁路+城际轨道），基本形成“粤港澳大湾区核心价值城市链”。核心城市链对房地产最大作用就是：需求侧的形成与保障。
粤港澳大湾区高端住宅产品需求量可期02核心价值城市链的房地产需求侧形成与保障
沿大湾区城市集群明显，纵横交错的立体交通网络其密集程度超过杭州湾和京津冀城市群，名副其实的全国第一。
我们还看看粤港澳大湾区城市产业布局：佛山中山珠海，基本上是以家电行业、生活用品与生活资料用品为主导的产业布局，已经是非常成熟；香港是国际化金融大都市定位的城市（与上海形成南北呼应且互补，以此形成与新加坡的国际化竞争格局）；深圳定位高科技产业集群的城市，其具有独立性强的产业格局；东莞与深圳遥相呼应：深圳研发，东莞生产（电子类产业集群）；广州市的城市作用却定位为粤港澳大湾区科技产业供给、人才供给、后勤供给、金融筹备等的综合保障与人才物质输送。
因此，粤港澳大湾区城市对于资本投资、券商、高科技产业、家电与生活用品行业、金融市场、城市运营等等人才吸附能力是全国TOP3以内，而这些人才却是房地产产品的消费生力*。因此，粤港澳大湾区房地产市场的需求侧基本形成。
通过上述分析，我们认为“香港深圳东莞广州佛山中山珠海澳门（澳门因为土地资源的稀缺，城市功能配套严重贫溃等，逐渐与珠海形成统一或者被珠海取代也只是时间问题）等8座城市的房地产投资盈利能力非常强，从需求侧保障看，且具有持续投资的可行性。而相对于肇庆江门清远惠州（惠阳除外，惠阳并入广州也仅仅是时间问题）等大湾区周边临近城市，其房地产投资盈利能力或者盈利条件基本上不具备。”
粤港澳大湾区房地产产品需求量大