引言
关于货币*策对房地产价格的影响机制有哪些？本文将阐述个人观点。
1.货币*策对房地产价格的影响机制分析
本文将我国货币*策类型分为价格型与数量型以便于后文的实证分析，接下来分别从市场利率水平、社会信贷规模和货币供给量三个方面分析，研究不同类型货币*策在房地产市场的供需角度的差异，并为以后的研究变量选取与实证分析等相关分析做好准备。
2.我国货币*策的主要框架
货币*策是货币当局用来调控宏观经济的一种重要*策工具，就一般意义而言，货币*策的调控目标主要由四个，即实现经济增长、保障充分就业、维持物价稳定和国际收支平衡。在本文不考虑外部经济冲击的条件下，又由于经济增长和充分就业这两个目标联系较密切，所以一般认为经济增长和物价稳定是货币*策需要实现的两个主要的*策目标。与此同时，货币*策的*策目标很难保持一致，比如在一些经济理论中，经济增长和物价稳定是相互矛盾的，所以货币当局很难通过货币*策来兼顾多种*策目标。
而且，代表着社会通货膨胀水平的物价指数水平并没有将如股价、房价等资产价格纳入其中，而房地产价格波动往往与物价指数的变动不同步，当这些波动对宏观经济产生影响时，*策制定者就需要适当调整货币*策以维持总体稳定与目标实现。我国的货币*策制定者是中央人民银行，在我国央行可以通过货币*策工具如公开市场业务、再贴现率、存款准备金率以及其他方式来影响利率、货币供给量、银行信贷额等经济因素，进而影响消费和投资，以及社会总产出和物价水平的变动。
总体而言，货币*策在经济环境中的传导途径是通过货币*策工具、货币*策操作目标、货币*策中间目标和最后的货币*策调控经济的最终目标组成的。从金融机构内部的传导机制而言，央行通过货币*策工具影响银行的基础货币量，进而引起货币供给量的变动；就整个实体经济的角度来看，央行主要利用货币*策工具调整利率和社会信贷量影响总体经济中投资和消费的水平。藉由货币*策调控方式和中介目标的不同，可以将货币*策分为三类：
第一类是价格型货币*策，以利率作为中介目标进行调控，比如调节商业银行存款、贷款的基准利率等。我国自从年开始利率水平市场化改革以来，已经基本完成了银行间同业拆借市场利率、债券利率、贷款利率和贴现率的市场化，而央行在年也不再为商业银行和农村合作金融机构设置存款利率上限，我国的利率市场化改革进程也一步步向前推进。
第二类是数量型货币*策，这种*策的中介目标是货币供给量，这类货币*策首先通过对货币供给量进行调节，再反应到市场中，让市场自行调节。在市场的调节过程中市场利率可能会变动也可能不会变动，因为利率是市场化的，由商业银行等金融机构自主调节，在本文的研究中假定利率是由市场自主决定的。第三类是汇率*策，在一般情况下一个国家的央行总是倾向于向有利于本币的方向调节本国汇率，调节方法为直接调节和通过利率进行间接调节汇率，调节内容主要包括外汇储备的调节、外汇管制以及外汇行市的控制等。
由于本文主要研究的是我国货币*策对房地产价格的影响，而目前外汇资本在我国房地产所涉及的主要是一些高端住宅、城市CBD高端物业等内容，与本文所研究的主题相关性不强，因此在本文的研究中不会涉及国际资本市场。当然，除了上述一般性的货币*策，中央银行会对一些特殊经济领域进行信用调节，在房地产市场央行主要进行不动产信用调节，如房地产贷款最高限额和最高期限、首付款比例、分摊还款的最低金额等方面。
货币当局实行不同类型的货币*策是为了调控宏观经济实现经济增长和物价稳定的最终目标，但在调控过程中货币*策通过各种*策工具影响中介目标，从而实现最终的调控目标，这种过程是通过影响经济中每一个具体行业来实现的。因此当经济中的某一个领域和行业发展状态出现波动时，货币*策制定者也必然要根据实际情况去考虑是否对该行业进行干预，现在我国房地产市场在我国总体经济中占有重要地位，无论货币*策针对的是房地产市场还是其他市场，其总体影响都会对楼市与房价形成冲击，所以接下来本文将分析货币*策影响房地产价格的具体渠道。
.货币*策对房地产价格的影响分析
货币*策通过何种途径实现对资产价格的影响一直都是一个很复杂而且没有统一认识的话题，货币*策影响诸如房价在内的资产价格实质上还是反映了货币*策对宏观经济的影响。经过长时间的发展，关于货币*策如何传导的观点有以下几种：
一、凯恩斯主义观点认为利率在货币*策传导过程中具有重要作用，传导途径为：货币*策措施影响短期名义利率，再影响长期利率，从而通过影响投资水平实现宏观经济的调节。
二、货币主义的观点是货币供给量在传导过程中直接影响实体经济，通过货币供给量的变化影响资产相对收益的变化，进而通过财富效应影响实体经济变化。还有一种观点是信贷观点，通过货币*策措施改变银行信贷市场从而影响资产价格，从而影响银行、企业资产负债情况，通过调整社会信用水平来影响实体经济。
4.市场利率水平对房地产价格波动的影响
房地产在我国不仅可以作为一种投资产品，更多的是作为一种耐用消费品满足居民的住房需求，这种需求也会随着利率水平的变化而变化。我国居民在进行住房消费的时候基本采用按揭贷款的方式，即把想要购得的房产抵押出去，向银行或其他金融机构申请贷款，在得到款项后遵循约定好的规则执行还款，偿还本金和利息。
因此，对于购房者而言，利率水平发生变化会对购房成本产生直观影响，当利率上升时，居民的购房成本也会随之升高，这会导致一部分潜在消费者失去购房意愿，降低了市场上消费者的住房需求，进而导致房价下降；当利率水平下降时，对消费者来说未来需要偿还的金额减少，消费住房的成本下降，这将激励消费者的购房意愿，房地产市场的需求上升，需求拉动的房地产价格开始上涨。
在利率影响房地产市场需求的层面，利率的变动还会影响消费者对房价的预期，从而影响房地产价格。当利率水平向下波动且下降程度超过社会对利率的预期时，居民会产生一种央行将要实行宽松的货币*策来调控房价的预期，进而预期房地产价格短期内会上涨，于是房地产市场中的投资者和潜在消费者会投入更多的资金，推动房产需求的上涨，进而导致房价上涨。
此外，利率变动还会影响到房地产市场的供给层面，依据凯恩斯主义理论，投资是由资本边际收益和市场利率水平共同决定的，房地产的建设需要大量资金，房地产开发商投资房产项目时需要在前期投入规模巨大的资金，除了公司股东提供的部分资金外，房地产开发商投入的资金大部分来源于银行商业贷款，所以银行贷款利率水平的变化会影响房地产商的开发成本。
当市场利率升高时，房地产商的开发成本会增加，但房地产的建筑时间较长，开发商新增的融资成本很难在短期内转嫁到购房者身上，开发商所投资的房地产项目收益水平会下降，当投资房地产难以达到开发商期望的资本收益要求时，开发商会产生退出房地产市场的意愿，从而导致房地产市场的供给减少。相应的，当市场利率水平下降时，房地产行业的融资成本也会随之减少，房地产项目的资本收益率会更高，这会吸引更多的房地产开发商加大投资规模，导致市场上出现更多房产供给，房价因供给增加减缓上涨趋势。由此可见，利率*策对于房地产价格波动具有明显的影响。