合同解除，是指在合同成立后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。商品房买卖合同解除的法律意义，在于保障房屋的出卖人或者买受人可以采取措施防止损害发生或者避免损失扩大并获得法律救济。
案情回顾
年10月27日，X公司(出卖人)与小华(买受人)签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》(以下简称预售合同)，约定X公司将位于某区某综合商业楼的一处商品房出售给小华，该商品房的规划用途为商业，预测建筑面积55.01平方米，其中，套内建筑面积50.59平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米.1元，总价款元。
预售合同关于逾期付款的责任约定为:“按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]：(1)逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金。
买受人有本项约定之违约情形但出卖人未解除合同即由买受人支付违约金后继续履行的，买受人再次出现违约付款情形，无论逾期时间长短，出卖人均有权按照本项约定追究买受人的违约责任。出卖人应当于年9月28日前向买受人交付该商品房。”预售合同附件五对付款方式及期限的约定为:“买受人于签订合同当日首付元，余款元以贷款方式付清；买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准。买受人在签订合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需要提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款*策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款或银行要求提高首付的，买受人在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起三十日内补齐全额房款或首付款。到期未补足的，买受人按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。”预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
小华于年9月17日交纳房款于年10月27日交纳房款元，并向银行提交了贷款申请资料。
然而，年3月26日北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管管理的公告》要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。受该*策影响，小华的贷款申请未获批准。
年8月27日，X公司与小华签订《关于变更付款方式的补充协议》(以下简称补充协议)，约定双方同意并确认，将约定的银行按揭付款变更为:“买受人于签订合同当日付第一期房款元；第二期房款元于年12月30日前付清；第三期房款元于年6月30日前付清；第四期房款元于年12月30日前付清，同时无须出卖人提供任何协助手续。除上述变更外，合同其余条款内容不变，对买卖双方具有约束力。”
当日，小华向X公司交纳房款元。年4月11日，小华向X公司交纳房款元。此后，小华未交纳剩余房款。小华已接收涉案房屋。
因此X公司提起诉讼，要求法院判令：第一，小华向X公司支付逾期应付款元。第二，小华向X公司支付违约金，自年12月31日起，按照逾期应付款万分之二计算至逾期应付款实际付清之日止。第三，小华承担本案诉讼费用。
小华辩称，不同意X公司的诉讼请求，主要理由是其购买涉案房屋是为了居住，但是年3月26日北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。无法贷款，其无力承担后期的房款。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条(现第十九条)、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(现已失效)第二十六条的规定，请求法院解除合同。
小华向法院提出反诉请求：第一，判令解除小华与X公司之间的预售合同及补充协议；第二，判令X公司返还小华购房款元及利息(以元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自年10月27日起计算至实际付清之日止);第三，判令X公司承担本案的诉讼费用。
X公司针对小华的反诉请求辩称，小华的反诉请求不能成立。小华认为合同履行过程中无法办理商业贷款可以解除合同的依据是情势变更原则，但在*策变动之后，双方又签订了补充协议，付款方式由原来的按揭贷款变成了分期付款，X公司是依据双方签订的分期付款协议要求小华承担逾期付款的违约责任，所以小华主张的所谓情势变更原则，本案不应适用。因此请求驳回小华的反诉请求。
法院经审理认为，小华与X公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行*法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或或者解除合同。小华与X公司通过协商一致的方式签订补充协议，该补充协议亦对双方具有法律约束力。小华虽称签订该补充协议并非其真实意思表示，但未提交证据予以证明，法院对此不予采信。小华以商业银行不能贷款无力支付剩余购房款为由要求解除预售合同，X公司不同意解除，要求继续履行预售合同。
本案中，双方已经通过变更付款方法将银行按揭付款变更为分期付款，显然不属于原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条(现第十九条)中规定的情形。*策变更虽然可能对小华办理按揭贷款有影响，但在双方变更付款方式的情况下，批贷问题并非不能预见，并非由不可抗力造成，不属于商业风险的重大变化，不适用情势变更原则。小华未履行主要合同义务，为违约一方，不享有法定解除权。鉴于X公司不同意解除预售合同，且小华不具备法定或约定的合同解除权，故对于小华要求解除双方之间的预售合同，进而要求X公司返还购房款、支付购房款利息的反诉请求，法院不予支持。小华作为购房人，支付购房款是其主要的合同义务。小华应当按照预售合同及补充协议的约定支付购房款。小华未在约定的期限内支付第三期、第四期的款项，应当根据预售合同的约定支付逾期付款违约金。
最终法院判决小华支付X公司购房款元，按每日万分之二的标准向X公司支付逾期付款违约金(以元为基数，自年7月1日起计算至实际支付之日止；以元为基数，自年12月31日起计算至实际支付之日止)，并驳回小华的反诉请求。
那么在实践中，当事人在何种情况下享有合同解除权？何种情形下适用情势变更原则?
法理分析
本案的争议焦点是小华是否享有合同解除权以及是否适用情势变更原则。要回答上述问题，首先要厘清合同解除权在不同情况下的行使主体、情势变更原则的适用条件以及情势变更与商业风险的区别，接下来分别就上述问题进行讨论。
(一)合同解除权的行使主体
根据《民法典》合同编的规定，合同解除主要包括约定解除、法定解除。对于约定解除，因解除权的产生是基于双方当事人的协议和约定，当事人对合同是否可以解除、在什么条件下解除、如何解除等问题事先达成一致，审判实践中一般不会发生合同解除权行使主体的争议。但对于法定解除权的行使主体以及违约方是否有权解除合同，因为立法上没有进一步的明确规定，导致实践中存在较大争议。首先应当区分合同解除是因一方当事人的违约行为还是不可归责于双方当事人的事由引起的。因一方当事人的违约行为导致合同解除的，只有守约方才享有合同解除权，违约方一般不得解除合同，但在特定条件下，应当赋予违约方相应的合同解除权，以符合稳定交易秩序的需要；因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除的，双方当事人均有权解除合同。
原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条(现第十九条)规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失......”具体到本案中，双方已经通过变更付款方式将银行按揭付款变更为分期付款，显然不属于第二十三条规定的情形。结合双方签订的合同，小华未履行主要合同义务，为违约方，亦不享有《合同法》第九十四条(现已失效，相关规定见《民法典》第五百六十三条)的法定解除权。鉴于X公司不同意解除预售合同，且小华不具备法定或约定的合同解除权，故对小华的诉讼请求，法院无法支持。
(二)合同解除与情势变更
情势变更原则是指在契约成立之后、正式履行之前发生了不可归责于双方当事人的事由，致使契约成立的基础被削弱甚至丧失，若继续履行则显失公平，受影响的当事人可向法院请求变更合同或者解除合同。
情势变更原则的适用条件主要有:
1.客观情势的变动
“情势”又被称为“情事”，指的是契约成立之时社会的经济、生态，*治、外交、金融等各个方面的环境，且必须是客观具体的情况、状态或者事件。“变更”则是指情势的变动，这种变动有两层含义：第一，这种变动是条件的客观变化，不以人的主观意志为依据；第二，这种变动对于契约的履行来说是阻力，是剧烈的、不正常的。
2.时间的界定
情势变更原则的适用时间即在契约的订立与实际履行之间。如果情势在契约订立之前就已经变更，则当事人的法律行为应当以变动之后的情势作为依据。同样，如果情势变更在实际履行之后发生，则双方权利义务已经对等履行，法律关系消灭，情势变更已经没有意义。
3.维持契约的履行则显失公平
情势变更原则所追求的价值是维持公平和正义，主要就体现在对“显失公平”地把握上。这种“显失公平”是指在契约订立之后，当事人实际履行义务之前，发生了情势的变动，这种变动使得双方权利义务极度不对等，或者使得契约默认的履行基础和环境受到破坏，无法继续履行，或者继续履行会让所追求的原始目的落空。如果继续履行，则会使一方当事人遭受巨大损失，有违公平正义原则。
4.当事人无法预见情势变更
无法预见，是指一方或双方当事人对情势变更不能预料。如果双方当事人都没有预见，自然符合；如果方当事人依其能力和当时所处的环境无法预见，而另一方有预见，却并未在契约中体现，那么一旦发生了情势变更，则未预见的一方有权利向法院申请适用情势变更原则，可预见的一方无此权利。当然，如果双方都能预见却都没有在契约中约定，则不能适用情势变更原则。
5.情势变更不可归责于双方当事人
不可归责于双方当事人的意思是指，情势的变动相对于双方当事人来说都是无过错的。若是因为当事人的故意或者过失而使契约无法履行或者显失公平，则不符合情势变更原则适用的条件。
原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条(现第十九条)规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”具体到本案，小华认为合同履行过程中无法办理商业贷款可以解除合同的依据是情势变更原则，但在*策变动之后，双方又签订了补充协议，付款方式由原来的按揭贷款变成了分期付款，X公司系基于双方签订的补充协议要求小华承担逾期付款的违约责任，所以小华主张的所谓情势变更原则，显然不具有事实和法律依据。
(三)情势变更与商业风险
实践中，情势变更与商业风险难以区分，其主要区别体现在:(1)商业风险通常是应当预见的，而情势变更通常并不能预见。(2)二者在过失的有无方面不同，商业风险由于具有可预见性，因此可以说当事人对此存有过失；而情势变更一般由于不具有可预见性，因而不存在过失问题。(3)通常商业风险没有达到异常的程度，而情势变更往往是情势的变化显著异常。(4)从结果来说，商业风险是能够由当事人自行承担的，通常当事人也将此种风险合理计算在内并形成相应的合同价格，由一方当事人自行承担并不会发生不公平的后果;情势变更则是由于当事人缔约时不可预见的情势变更，如果坚持履行，在结果上会对一方当事人显失公平，另一方当事人可能不恰当地获取超常利益，有悖于诚实信用原则。
知识拓展
(一)合同解除的分类及法律属性
合同解除主要包括约定解除、法定解除。
第一，约定解除，是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《民法典)第五百六十二条第二二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”
第二，法定解除，是指在合同成立后，没有履行或者没有全部履行完毕以前，当事人方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭。其特点在于由法律直接规定合同解除的条件，当该条件成就时，当事人可依据法律的明文规定直接行使解除权解除合同，而无须征得对方的同意。
根据《民法典》第五百六十三条第一款的规定，解除合同的法定事由有下列五种情形:
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(5)法律规定的其他情形。
(二)合同解除权的性质
通说认为，解除权是一种形成权。形成权，是指一方当事人可以以自己单方的意思表示，使法律关系发生变动的权利。按照梅迪库斯的看法，形成权是“法律允许权利主体对某项法律关系采取单方面的行动"“形成权人有权以单方需受领的意思表示变更债务关系的内容，特别是终止此种债务关系”。
《民法典》第五百六十二条第二款和第五百六十三条第一款所规定的解除权在性质上属于形成权。
首先，解除权制度是在合同履行受挫时为避免订约主体利益失衡而采取的“逃离”机制，其目的是迅速地了结当事人之间的契约关系，使无辜受损方迅速摆脱合同束缚。而当事人通常不能就合同关系的解除取得合意，“在此种情形下，由于受到债务关系的拘束，单方摆脱合同通常是不可能的。其仅在例外情形下才考虑在范围之内，即意欲摆脱合同债务关系束缚的那一方当事人拥有相应的形成权”。若要求解除权须以请求权的方式行使，会造成解除效率的低下和交易成本的增加。在此理念下，我国合同法采用了意思表示到达对方时解除行为生效的形成权模式。
其次，从《民法典》第五百六十五条第一款规定的文义来看，合同解除的效力依单方意思表示发生。最后，在某些情形下，形成权通过诉讼得以实现，在相关判决确定后发生法律效力，谓之形成诉权。如《最高人民法院关于使用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(现已失效)第二十六条规定情势变更解除权需法院介人方可行使，在此意义上解除权亦是一种形成权。
(三)合同解除权的行使方式
合同解除的方法主要有以下三种:
(1)以通知解除合同。《民法典》第五百六十五条第一款规定:“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认认解除行为的效力。”本条明确规定了当事人一方在约定解除事由或法定解除事由发生而想要要行使解除权时，必须通知相对人，合同自通知到达相对人时发生解除的效力。
(2)诉论解除，也明司法解除、判决解除，即解除权的行使不能仅凭当事人的意思表示，而必须借助于司法审判程序来完成。
(3)自动解除，是指当符合法律规定或合同约定的解除事由或复件出现时，无须当事人提出意思表示或经过法院的裁判确认，双当事人的合同关系自动而当然的消灭。
(四)合同解除的效力及合同解除权的消灭
合同解除的直接法律后果是使合同关系消灭，合同不再履行。合同解除的效力是合同解除制度中的核心问题，《民法典》第五百六十六条第一款明确规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”
合同解除权消灭，是指由于某些法定事由，使当事人一方取得的合同解除权归于消灭。解除权属于形成权，仅凭单方意思表示就可以发生效力，解除权有利于保护解除权人的利益，若解除权规定不当，也容易造成解除权的滥用，因此，设立合同解除权消灭制度有利于保证交易安全和秩序。
合同解除权消灭的原因主要有以下几种:
(1)期间届满。合同解除权消灭期间是法律的特别规定，为除斥期间。在除斥期间内，法律为某种权利规定一个不变期间，只要时间届满，不管其他事由如何，该项权利消灭。
(2)催告而未行使。在解除权行使期间上，法律未作明确规定时，债务人可以确定相应期间，催告解除权人在期间内明确答复是否解除合同。如果该期间内债务人未收到解除通知，则债权人解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对催告解除权人行使解除权的期限作了明确的规定，即经催告后，解除权行使的合理期限为3个月，逾期不行使的，解除权消灭。
(3)受领标的物不能返还。有解除权的人，因可归责于自己的原因致其所受领的标的物毁损灭失，或者其他情形不能返还的，解除权消灭。
普法提示
近年来，随着我国住房市场改革的深化、房地产市场迅猛发展、房屋交易量不断攀升，因房屋买卖而发生的纠纷也在逐年增多。实践中，在商品房买卖合同履行的过程中，往往还会涉及多方面的法律问题，因商品房买卖合同解除带来的法律问题也相对较多，比如:
(1)现在大多数人在购买商品房的时候基本都是采用按揭贷款的形式支付房款，房地产交易客观上形成了房屋出售方、购房人与银行之间的三角法律关系，即房屋出售方与购房人之间的房屋买卖合同关系、购房人与银行之间的按揭贷款合同关系以及房屋出售方与银行之间的担保关系，那么买卖合同的解除必然又会影响贷款合同的履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第二十条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。可见，上述法条赋予了当事人解除担保贷款合同的权利，后续必然涉及解除效果的溯及力、解除后的恢复原状与赔偿损失等一系列问题。
(2)出卖人和买受人在签订商品房买卖合同后，存在较长时间的合同履行期，在此期间，作为出卖人的开发商，基于房屋销售行为要向税务机关缴纳土地增值税、营业税及其附加、企业所得税等税费;买受人在办理房屋产权登记前需要缴纳维修基金、契税等税费。
那么在买卖合同解除后，买卖双方基于交易行为而缴纳的各类税款如何办理退税也是一个值得探讨的问题。
一般来说，在无特别约定的情况下，因解除合同导致的已缴纳税款损失应由纳税主体来承担。
房屋作为不动产，对于广大普通居民来说在财产构成中居于非常重要的地位，很多人用一辈子的积蓄才能买一套房，因此在购买房屋的过程中，要增强法律意识，理性对待、合理消费。
本案例简要地介绍了合同解除权和情势变更原则的适用。希望广大读者能够对合同解除权和情势变更原则有基本的了解，并在实践中了解合同解除权的行使主体及条件，明白在何种情形下能够适用情势变更原则。
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