前言
购房时，除了支付购房款和相关税费（契税、印花税），还支付了一笔大修基金，那么大修基金是什么呢？由谁保管，如何使用？下面由笔者一一解答。
拍摄于鹅岭二厂一、大修基金是什么
大修基金，又称房屋维修基金、物业维修基金、住宅专项维修资金、物业专项维修资金等，它是商品房、售后公有住房业主缴纳的，用于住宅共同部位、公用设施设备保修期满的维修、更新和改造的资金。由于名称较多，很多人会误以为大修基金仅是住宅专项维修资金的某一项，其实大修基金是住宅专项维修资金的俗称。
二、大修基金谁来管
1.业主大会成立前
商品房大修基金：商品房业主交存的大修基金由房屋所在地直辖市、市、县人民*府建设（房地产）主管部门代管。
公有住房大修基金：已售公有住房的大修基金由房屋所在地直辖市、市、县人民*府财*部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
代收大修基金的售房单位应当出具由财*部或者省、自治区、直辖市人民*府财*部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
2.业主大会成立后
业主大会成立后，应当按规定划转业主交存的大修基金到业主大会开立的住大修基金专户，业主大会应当建立大修基金管理制度。业主大会开立的大修基金专户，受所在地直辖市、市、县人民*府建设（房地产）主管部门的监督。
虽然法律明文规定业委会成立后大修基金需划转至业委会设立的专户中，但实践却与此不同，以笔者所在的重庆为例，考虑到安全因素，绝大部分的业委会成立后依旧将大修基金委托给房地产主管部门代管。
三、大修基金怎么用
（一）哪些维修需要动用大修基金
大修基金顾名思义“大修”才能用得上，“大修”是指物业共同部位、公用设施设备保修期满后中型、大型的维修、更新和改造。物业共用部位、公用设备设施的日常维修养护，属于“小修”、零星维修，应当由物管公司从业主交存的物业服务费中支出。现有法律对于“大修”“小修”尚无明确界定，仅有北京市房地产管理局于年印发的《北京市城镇房屋修缮范围和标准》将房屋修缮工程分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类，并进行定义，所以“大修”“小修”需要根据实际情况分析。在签订《物业服务合同》时，也应该注意由物管公司负责修缮的约定。
物业共同部位是指单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
公用设施是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（二）如何使用大修基金
大修基金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、*府监督的原则。
1.大修基金划转业主大会管理前，需要使用大修基金的，按照以下程序办理：
（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（2）大修基金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民*府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房大修基金的，向负责管理公有住房大修基金的部门申请列支；
（5）直辖市、市、县人民*府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房大修基金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转大修基金的通知；
（6）专户管理银行将所需大修基金划转至维修单位。
（7）发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照（4）（5）（6）项的规定办理。
2.大修基金划转业主大会管理后，需要使用大修基金的，按照以下程序办理：
（1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用大修基金的情况的处置办法等；
（2）业主大会依法通过使用方案；
（）物业服务企业组织实施使用方案；
（4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支大修基金；其中，动用公有住房大修基金的，向负责管理公有住房大修基金的部门申请列支；
（5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民*府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房大修基金的，经负责管理公有住房大修基金的部门审核同意；直辖市、市、县人民*府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房大修基金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（6）业主委员会、负责管理公有住房大修基金的部门向专户管理银行发出划转大修基金的通知；
（7）专户管理银行将所需大修基金划转至维修单位。
（8）发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照（4）（5）（6）（7）项的规定办理。
四、管理单位应当定期将大修基金使用情况进行公布
直辖市、市、县人民*府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房大修基金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对大修基金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
1.大修基金交存、使用、增值收益和结存的总额；
2.发生列支的项目、费用和分摊情况；
.业主、公有住房售房单位分户账中大修基金交存、使用、增值收益和结存的金额；
4.其他有关大修基金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
业主、公有住房售房单位也可以到专户管理银行查询其分户账中大修基金使用、增值收益和账面余额。
本文作者：阳虎弟律师