年张三在开发商处购买了商品房，并办理了公积金的贷款业务，在房产局办理商品房备案登记手续。后张三按期偿还贷款，履行着一个公民应尽的诚实守信原则，心心念念想着还完房贷，这个房子就是自己的啦~~~
年开发商告知张三可以办理房屋产权证，这时张三想：“办理房照还需要花费一万多块钱，交税等各种费用，反正我在房产局已经做了备案登记手续，肯定没问题”，于是乎迟迟未办理房屋产权证。时间一久张三就忘记了这件事情，后来开发商因出现了资金链短缺的问题，就将张三等几个人的房屋转卖给了其他人，并办理了过户手续。张三在年想起要办理过户手续，却告知该房屋权属登记在李四名下。
此案中，张三虽办理了房屋备案登记，但该备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权变动的效力，不具有物权公示效力。
下面来看一下，备案登记和预告登记到底都有哪些区别呢？
结论：购买商品房后，在未能办理房屋产权过户手续时，为保障其合法权益，可以申请预告登记。但当涉案房屋能够办理过户登记时，需在90天内及时去办理过户登记，否则这个预告登记就会失效。失效之后，那房子归谁，可就说不准了。
《民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第四条：未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条：有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条：申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。
申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。
来源丨龙井市法院
