北京青少年知名白癜风医院 http://www.xftobacco.com/本篇是案外人执行异议之诉第16篇。
阅读提示：
绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉。
黄色字迹为第三人。
红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉。
问题提出
合同是否有效还是效力待定，或者是无效或者是可撤销可变更？是每一个法律人最基础的法律常识。但是否采取构成要件符合说进行认定。还是采取瑕疵行为排除说。最高人民法院的观点是采取构成要件符合说。
因为只有基于此，才能促进合同更多更高的有效，推动市场经济的完善和健全。促进市场主体良性发展。
只有坚持合同有效推定说，才能更好的促进社会的发展。
裁判要旨
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第条的精神，要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要目的是便于甄别真实的买受人，以保护商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权。
案例索引
①年4月25日诚鑫公司（案外人执行异议之诉一审，二审，再审第三人）与邵云星（房屋买卖第1手）签订《买卖协议》，约定诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵云星以抵顶工程款。
②年5月31日邵云星与石小林（房屋买卖第2手）签订《买卖协议》，约定邵云星将1号酒店式公寓六层出卖给石小林。
③年1月4日石小林与赵祝君（房屋买卖第3手）签订《转让协议》，约定石小林将其所有的1号酒店式公寓六层转让至赵祝君。
④年4月9日，赵祝君与姚正普、赵文科（案外人执行异议之诉一审原告，二审被上诉人再审申请人，房屋买卖第4手）签订《房屋买卖协议》，将案涉1号酒店式公寓六层房屋以元的价格出卖给姚正普、赵文科
⑤年4月21日，姚正普、赵文科开始装修案涉房屋，并从年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公居住使用至今。
⑥博华公司（案外人执行异议之诉一审被告，二审上诉人，再审被申请人）与诚鑫公司房屋买卖合同纠纷一案，庆阳中院先后查封，判决，执行了诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼4、6、7、8、9、10、11层约.34平方米以及2号住宅楼1-号约.73平方米房屋
⑦年1月3日案外人姚正普、赵文科对庆阳中院查封的诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼6层.89平方米房屋提出书面异议。
⑧年2月26日庆阳中院于作出（）甘10执异16号执行裁定书，裁定驳回案外人姚正普、赵文科的异议请求。
⑨姚正普、赵文科不服该裁定，在法定期间向该院提起案外人执行异议之诉。
法院判决
一审：甘肃省庆阳市中级人民法院（）甘10民初32号
结果：
一、不得执行庆阳市诚鑫国际商住区1号公寓楼6层房屋，（）甘10执异16号执行异议裁定于判决生效时自动失效
二、驳回姚正普、赵文科的其他诉讼请求。
理由：
1.姚正普、赵文科与赵祝君签订的《房屋买卖协议》及赵祝君与诚鑫公司签订的《商品房买卖合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》合法有效，签订日期均在人民法院查封案涉争议房屋之前。
2.年4月，案涉房屋由赵祝君交付于姚正普、赵文科，姚正普、赵文科随即装修管理使用至今，由此可认定姚正普、赵文科在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋。
3.案涉房屋未办理过户登记手续系该公司原因，姚正普、赵文科并无过错，且现有证据亦不能证明姚正普、赵文科对此负有过错，故案涉房屋未办理过户非因买受人自身原因。
二审：甘肃省高级人民法院（）甘民终号
结果：
一、撤销一审判决;
二、驳回姚正普、赵文科的诉讼请求。
理由：
第一，关于签订合同。不动产若存在流转的情况，则流转过程中的每个环节都要有合法有效的书面买卖合同。×
诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星，邵云星接着转让不动产时主体就变成了华厦庆阳分公司，很显然出现了自然人和法人人格混同的问题，更何况还没有证据证明邵云星能够代表华厦庆阳分公司处分财产。
第二，关于合法占有不动产。
根据姚正普、赵文科缴纳物业费和电费的票据和房屋现状照片，并结合甘肃庆东工程设计有限公司（以下简称庆东公司）营业执照的住所，能够证明姚正普、赵文科已占有使用该不动产
第三，关于支付对价×
邵云星是华厦公司和诚鑫公司签订的《建设工程施工合同》中华厦公司的委托代理人，邵云星的代理权限应该仅限于《建设工程施工合同》的内容，并没有证据证明华厦公司委托邵云星处理抵顶工程款的事宜。更何况，就算可以抵顶也应当是抵顶给华厦公司，并没有证据证明华厦公司同意将债权或者物权转让给邵云星个人。因此，在诚鑫公司向邵云星抵顶这个环节不能证明存在支付对价
第四，关于办理过户登记。×
后续购买人在民事行为中未尽到合理审慎的义务，也没有证据证明邵云星、石小林、赵祝君、姚正普、赵文科曾向诚鑫公司主张过过户登记。故非因买受人自身原因未办理过户登记的条件不成就。
再审：（）最高法民再号
结果：
一、撤销甘肃省高级人民法院（）甘民终号民事判决；
二、维持甘肃省庆阳市中级人民法院（）甘10民初32号民事判决。
理由：
（一）关于在案涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题
赵祝君与诚鑫公司于年5月22日重新签订了《商品房买卖合同》，约定赵祝君所购买房屋为1号公寓楼六层，建筑面积.79平方米，付款方式为一次性付清，诚鑫公司向赵祝君出具了维修基金缴纳收据。此节足以说明诚鑫公司已将本案所涉房屋售予赵祝君，该民事法律关系合法有效。
赵祝君与姚正普、赵文科于年4月9日签订《房屋买卖协议》，约定了房屋信息、价格、付款方式等事项，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。
虽然诚鑫公司与姚正普、赵文科之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。
二审判决曲解各方当事人所作的交易安排，导致错误认定本案不符合在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件，应予纠正。
（二）关于是否已支付全部价款的问题
邵云星将案涉房屋以万元价格出卖给石小林，石小林已支付万元购房款。因石小林欠付赵祝君万元借款，故双方约定石小林将其已支付万元购房款的案涉房屋转让至赵祝君以折抵部分欠款，石小林尚未支付的万元购房款由赵祝君直接向邵云星支付。
上述债务已由（）庆中民初字第号生效民事判决作出认定。邵云星认可石小林与赵祝君之间关于案涉房屋转让的约定，同意直接从赵祝君处收取石小林所欠的购房款万元，并为赵祝君办理相关购房手续，且赵祝君提供的银行转账凭证、邵云星出具的收条等证据证明赵祝君已支付万元余款。一、二审判决查明，《房屋买卖协议》签订当日，姚正普、赵文科向赵祝君交付房款30万元，年4月15日、16日分三次向赵祝君转款万元，年9月9日至年11月19日期间共向赵祝君转款95万元，支付现金95万元，以上共计万元，有银行转账凭证、赵祝君出具的收条予以证明。因此，可以认定姚正普、赵文科已经支付全部购房款。
（三）关于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题
各方当事人对于姚正普、赵文科在人民法院查封前已占有案涉房屋均无异议。根据前述理由，姚正普、赵文科占有案涉房屋应为合法占有。
（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的规定，未经竣工验收无法办理房屋所有权首次登记。本院（）最高法民再号、号民事判决已经查明并认定《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证明案涉房屋所属项目工程于年11月22日通过验收备案，至此方才具备办理房屋产权登记的条件。可见，姚正普、赵文科对案涉房屋未及时办理产权登记并无过错。
实务总结
本来案情并不复杂，最主要的问题就是是否在房屋被查封之前签订了合法有效的房屋买卖转让合同。
之所以出现了两种不同的观点和声音。关键问题就是在于法官在了解案情事实以后，内心确信是什么观点，然后就围绕着这个内心确信去进行论证。
中级人民法院与最高人民法院法官内心确信是房产查封前签订了合法有效的合同。
两级法院通过正面推理不存在无效或者是可撤销可变更的情形，从而认定合同有效。
而甘肃省高级人民法院法官内心确信是房产查封前没有签订合法有效的合同。
甘肃高院是从中找出瑕疵，从反面推定该合同无效。
本案被查封的房产在查封之前已经进行了4手转让。如何认定每一手合同都完全有效。
合同效力的有效要件的认定是：1、合同的当事人应当具有相应的民事行为能力；2、当事人订立合同应当出自真实意思表示；3、合同的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定；4、合同不得违背公序良俗，不得损害第三人的合法权益。
我国法院审理裁判案件还是一般坚持条件符合说为审理判案标准。且我国司法实践坚持买卖合同有效推定说。即在没有足够的证据否认有效的情况下。积极的推定买卖合同是有效的。这也是符合市场规律的。
所以我们应当坚持，合同在没有无效或者可撤销可变更的情形的，一般推定为合法有效。
