北京哪家治疗白癜风最好 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/ffxbdf/ 限制不动产转让的“附记”
民法与行政法上怎么看？
在民法典背景下，公法与私法趋于融合，民法与行政法有更多的交叉与协同，司法审判也应适应跟进，把握好保障个体权利与维护公共利益的平衡。
相关文件
年7月22日，最高人民法院联合国家发展和改革委员会共同举行新闻发布会，发布《最高人民法院国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》。
健全以公平公正为原则的产权保护制度。严格执行产权保护司法政策，全面依法平等保护各种所有制经济产权和合法权益，推动健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。
依法支持和服务“放管服”改革。依法审理涉及行政审批、行政许可等行政案件，促进行政机关不断优化行政审批制度、创新行政管理和服务方式，服务法治政府和政务诚信建设。
典型案例
某置业公司诉K市国土资源局撤销不动产登记案
案件情况
1.当事人诉辩意见
原告某置业公司
被告K市国土资源局
原告诉称：某商业中心是原告在K市H镇开发建设的商业项目。年1月，原告以公开出让（挂牌）方式取得开发土地，并与被告及H开发区管委会签订国有土地使用权出让合同。土地用途为商业、酒店、办公、科研用地。年11月，原告、被告、H开发区管委会签订补充协议，同意增加地下一层空间建设用地使用权，面积为.91平方米，用途为商业，原告补交了土地出让金。商业中心竣工后，年4月在为地下商业房产办理不动产权属登记时，K市国土资源局在不动产权证书附记栏中加注了“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得H管委会同意”这一限制不动产物权的文字内容。鉴于商业中心项目存在巨大资金缺口，为解决企业融资问题，原告自年1月起多次向H开发区管委会、K市住房和城乡建设局和被告提交书面申请，请求撤销产权证附记栏中所加注的权利限制性文字内容，均未能解决。原告认为，不动产权证书附记栏中越权加注限制不动产物权的文字内容，侵犯了原告合法的财产权利，应予以撤销，并应赔偿原告相应融资损失。
被告K市国土资源局辩称：年3月，原告作为申请人向被告提交了涉案不动产产权登记书面申请及相关办证材料，被告依照程序为原告办理了涉案不动产产权登记，颁发了不动产产权证，程序合法，依据充分。经原告申请，在不改变原出让经济技术指标的前提下，相关部门同意将涉案不动产地下.91平方米空间作为地下商业开发，但明确不得对外销售。后原告办理了相关用地手续。涉案不动产在后续登记时已有不得对外销售等相关权利限制信息。原告在向被告申请办理涉案不动产的产权登记时提供了申请一份，可以看出原告是知晓并同意涉案不动产的限制情况的，且再次明确了不对外销售，并由H开发区管委会盖章确认。被告根据涉案不动产的原登记的限制情况以及原告的申请在涉案不动产证中继续记载不得对外销售的相关内容，并没有违反法律规定，也没有侵害原告的合法权益。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
2.查明事实
年1月，原告方股东与被告及H开发区管委会就K市H镇一地块国有土地使用权签订国有土地使用权出让合同。年10月，经相关各方签订补充协议，将上述国有土地使用权变更给本案原告。之后，又经数次补充协议调整了土地用途和容积率。原告在该地块进行商业中心项目建设。
年9月，H经济开发区规划建设局发布关于商业中心项目地下空间调整的公示意见，载明：为更有效的使用地下空间，节约土地资源，在不改变原出让经济技术指标的前提下，拟将涉案地块的地下.91平方米空间作为地下商业开发，不对外销售。年9月，原告与H开发区管委会共同向被告提交了一份《商业中心项目各业态面积情况说明》，其中地下室部分记载：总面积.19平方米，其中车库.28平方米，地下商业.91平方米，地下室不对外分割销售。年10月，原告向被告提交了《关于商业中心地下商业情况说明》，申请将.91平方米地下空间用于地下商业开发，不对外进行销售。年11月，原告、被告、H开发区管委会再次签订补充协议，同意增加地下一层空间建设用地使用权，面积为.91平方米，用途为商业，原告补交了土地出让金。
年10月，K市人民政府向原告颁发了国有土地使用权证，使用权面积.91平方米，用途为商业。在该证记事栏记载：该地块为地下一层空间建设用地使用权，不得对外分割销售。
年6月，原告就商业中心地下室1-43室，商业面积.91平方米，共43套房屋领取了房屋所有权初始登记证明，每份登记证明的备注栏均载明：办理自用房手续，不得对外销售；如需进行二手房转让，必须先行征得H管委会同意。
年6月，K市实行不动产统一登记，由本案被告负责该区域内房屋所有权及国有土地使用权的登记事项。
年12月，原告向H开发区管委会提交了一份关于“商业中心”项目地下室商业产证办理事宜的申请，提出：地下室商业产权的初始登记目前已完成，总计43户，根据管委会“商业中心地下室商业不得分割销售”的要求，由于目前无法办理地下室商业的分割手续，造成后期无法办理地下室商业的产权证；为此，原告准备将地下室商业办理一份产证，不进行分割办理。H开发区管委会于年2月在该申请书上加盖了公章。
年3月，原告向被告提交了商业中心地下室商业的不动产变更登记申请书，并提供了相关材料。被告经审核后于年4月向原告颁发了不动产权证书，记载：权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，面积为土地使用权面积.91平方米/房屋建筑面积.91平方米；附记栏中注明：“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得H管委会同意。”
3.法院判决
本案的主要争议焦点为涉案不动产登记的附记事项是否合法？
法院认为：根据原《中华人民共和国物权法》的规定，物权是权利人对该特定物享有直接支配和排他的权利，物权的种类和内容由法律规定。不动产登记是不动产登记机构将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《不动产登记暂行条例》第八条对不动产登记簿的记载事项已作出明确规定，登记中任何涉及对不动产的权利限制、提示的事项均必须有法律依据。本案中，被告于年作出的涉案不动产登记的附记内容“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得H管委会同意”系对该原告物权的限制，不属于《不动产登记暂行条例》第八条规定的应当登记的涉及不动产权利限制的事项范围，该附记记载行为缺乏法律依据。本案被告所作的涉案不动产变更登记的附记记载事项依法应予撤销。原告要求行政赔偿无事实、法律依据，不予支持。判决：一、撤销被告K市国土资源局作出的涉案不动产权证书附注栏中“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得H管委会同意”的内容。二、驳回原告某置业公司其他诉讼请求。
案件评析
（一）诉争不动产登记的附记内容违背物权法定原则
《民法典》第一百一十六条规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”原《民法总则》第一百一十六条规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”原《物权法》第五条规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”根据物权法定原则，物权的种类、内容，均由法律明确规定，当事人之间不能任意创立物权或约定变更物权的法定内容。《民法典》第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产物权经登记发生法律效力，登记起到了物权公示作用，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。本案中，原告通过土地出让方式合法取得了K市H镇某地块的国有土地使用权，在该地块上开发建设了商业中心项目，原告对该房产依法享有直接支配和排他的权利，享有完整的占有、使用、收益、处分的权利。原告享有的上述物权内容是法定的，不应受到任意限制。涉案不动产登记违背了物权法定原则及相关规定。
（二）附记内容违反不动产登记行政法规
《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定，“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”《不动产登记暂行条例》对于不动产登记簿的记载事项作了明确规定。条例第八条规定，“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。”上述条款规定了不动产登记簿的记载事项主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。其中，不动产限制提示事项主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。不动产登记部门在作出不动产登记时，应严格按照条例的规定进行办理，对于任何涉及不动产权利限制、提示的事项，登记必须有法律依据，不能随意对《不动产登记暂行条例》第八条的规定做扩大解释。本案被告于年作出的涉案不动产登记，其附记内容“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得H管委会同意”系对原告物权的限制，但该限制内容不符合物权法定原则，仅是原告、被告、H开发区管委会就土地出让合同签订补充协议时原告与H开发区管委会的约定事项，具有合同相对性，不属于《不动产登记暂行条例》第八条规定的应当登记的涉及不动产权利限制的法定事项范围。因此，涉案登记的附记记载行为缺乏法律依据，法院经审理判决撤销该附记记载事项，于法有据。
（三）附记内容应以行政协议约定的性质处理
土地使用权出让系国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，有关出让地块的用途、年限和其他条件，由土地管理部门会同城市规划和建设管理等部门共同拟定后报经政府批准，在土地出让合同中进行约定。土地出让合同系政府为实现土地资源有效利用的行政管理目的，与土地使用者协商签订的合同，具有行政法上权利义务的内容，符合行政协议的特征，同时土地出让合同的签订亦应遵循平等、自愿、有偿的原则。本案原告与被告及H开发区管委会签订国有土地使用权出让合同时，原告享受了相关优惠利益，同时，H开发区管委会为保证当地招商引资后业态稳定发展，对原告开发商业中心项目的房产销售比例作出一定限制，要求原告对房产自持一定比例。年原告、被告及H开发区管委会就增加地下一层空间建设用地使用权签订补充协议，该协议具有行政协议的性质。出于同样的行政管理目的，要求原告开发的.91平方米地下商业不对外销售，原告亦作出了不对外销售的承诺。关于房产不对外销售的约定，不具有法律、行政法规的依据，不影响原告所享有物权的对世效力。原告就该事项与被告及H开发区管委会达成合意，原告应按照约定内容履行，并承担相应法律责任。如果原告违约转让地下商业房产，被告可基于行政优益权对原告进行监督指导、提出规制建议等，如果原告履行协议损害公共利益时，被告有权按照法律规定对原告进行处罚，而不是通过在不动产登记事项中对原告物权加以限制的方式来约束原告。
（四）附记内容有悖激发市场活力、优化营商环境的原则
促进市场主体自主经营，拓宽企业融资渠道，提升企业融资便利度，是激发市场活力、优化营商环境的必然要求。原告称，其为解决企业融资，欲以商业中心项目进行抵押贷款，但因涉案不动产登记附记事项对其物权进行限制，原告无法从银行等金融机构办理贷款，显然该物权限制已对原告企业经营发展产生不利影响。土地出让合同订立之初，政府出于保证当地业态稳定发展的管理目的，约定原告须对项目房产自持一定比例及不得对外销售地下商业房产。但原告开发商业中心项目至今十余年，形势已发生变更，应允许原告充分发挥其资产价值，解决其经营困难。
（五）附记内容有违政府职能转变和“放管服”改革的要求
深化放管服改革要求重塑政府与市场的关系，本案涉及地方政府部门积极转变政府职能、处理好政府和市场关系的问题。政府应通过简政放权，把不宜由政府管理的事项交给市场、企业和个人，让市场机制自主调节，增强经济的创新力和竞争力；同时，政府应在强化市场监管，促进公平竞争，维护市场秩序，优化政务服务等方面发挥积极作用。
案例来源：苏州市姑苏区人民法院
案评撰写：苏州中院行政庭陈芝颖
专家学者点评
方新军
苏州大学王健法学院院长、教授、博导
本案涉及对《民法典》第条和《不动产登记暂行条例》第8条的解释。当事人双方签订国有土地使用权转让合同，并约定“该地块为地下一层空间建设用地使用权，不得对外分割销售。”同时进行了登记。在房屋建成以后，同样约定不得对外销售房屋，并进行了登记。现原告诉请主张撤销上述登记事项。被告抗辩主张，上述约定合法有效，不存在无效或者可撤销的事由，同时登记为不动产的限制事项，具有对世效力。法院最终判决撤销上述登记事项。关于物权法定原则一直存在严格主义和缓和主义的争论。在原《物权法》的起草过程中，立法者一度考虑采纳物权法定主义缓和原则，但是最终还是坚持了严格的物权法定主义。因此基于历史解释，物权的种类和内容法定，当事人不得约定缩减或者排除。该案中的约定属于对国有土地使用权和房屋所有权内容的限制，上述约定具有债法的效力，但是不应该具有物权法的效力。尽管《不动产登记暂行条例》第8条规定，不动产登记簿可以记载涉及不动产权利限制、提示的事项。但是基于法律的位阶，该条例的内容不得违反《民法典》（或者原《物权法》）的相关内容和立法精神。法院认为，该条中的限制、提示事项主要是指异议登记、预告登记、查封登记等类型，否则会在根本上冲击物权法定原则。法院的上述解释非常合理。
黄学贤
苏州大学王健法学院教授、博导
陈仪
苏州大学王健法学院副教授
权由法定，法无授权不可为，是依法行政的首要原则，也是司法审查中对行政行为合法性审查的首要内容。在本案中，登记机关忽视了物权法定原则和不动产登记事项的法定性，在不动产登记时作出了有违物权法定原则的涉案附记记载，缺乏法律依据。人民法院对行政机关的行为依法予以否定，切实维护了当事人的合法权益，也与优化法治化营商环境，深化放管服改革的要求相契合。
战略合作
年11月18日
苏州中院与苏州大学王健法学院举行战略合作签约仪式
年6月29日
原标题：《民行交叉探微
限制不动产转让的“附记”，民法与行政法上怎么看？》
