在二手房交易过程中，“解押”问题一直是困扰买卖双方的难题。目前有部分城市在试点“带押过户”的新模式。
目前的二手房交易中会存在一个问题，即卖家要出售二手房，就必须把二手房的贷款先结清才能过户交易。
老的流程：结清贷款——卖方解押——过户——买房设押——银行放款
“带押过户”的新模式怎么操作？
目前有多个城市试点的模式不一样
珠海：流程步骤：交易期间，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本，也杜绝了金融黄牛。
济南：流程步骤：一是办理转移、抵押“双预告”登记，买卖双方配合银行线上申请，登记完成后银行先行放款；二是买卖双方办理房产过户转移登记，抵押预告登记同步自动转为本登记，由公证机构设立提存账户，配合完成双方交易，保障交易安全；三是卖方归还贷款，解除抵押，提存账户资金直接归还卖方贷款，银行线上提交抵押注销登记申请，还贷自动到账，在线解除抵押。
昆明：流程步骤：一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款，卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签；三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办；四是银行放款，银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。
带押过户，其实早有真实案例了！
市民王某因资金周转出现问题，想将自己的房产卖给李某，但房子已抵押，还有80多万元的贷款没还清。李某也想尽快过户，为孩子上学办入户手续。按照原物权法的规定，尚在抵押的不动产转移过户十分困难，面临过桥资金费用过高、过户手续繁琐复杂、买卖等待时间长等难题。
年1月1日民法典施行后，王某、李某及抵押权人共同向不动产登记部门提出了申请，在短时间内顺利完成在押不动产依法“带押过户”的流程。
案例点睛
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
民法典施行后，在押不动产交易无需先还贷解押再进行转移，买卖双方在通知债权人的前提下可以直接申请“带押过户”，省去了“买家垫资—卖家去银行还贷—解除抵押”这一繁杂的流程。过户后抵押权不受影响，抵押权人依然享有不动产的抵押权，若债务人不及时偿还贷款，抵押权人依然有权申请处置这套房屋。这在保障抵押权人利益的同时，减小了二手房交易成本，大大提高了办事效率，对物权的有效流通起到了积极作用，有效解决了企业、群众在押不动产转移的难点问题。
写在最后：
卖房解押是当下房产交易里最常见的痛点，而且还是一些机构用于牟利的工具，对于这样的好的政策，希望能全面推广开来。
