个人将自有不动产对外出租,可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。根据承租人身份的不同,比如承租人是一般纳税人,可能要求个人代开增值税专用发票。对个人而言开专票和开普票有什么区别呢?
张阿姨年1月1日将其自有房产出租给A公司,月租金含税为3万元,一次性收取半年租金为18万元。
1、出租房产为住房,承租人要求开具专票
倘若张阿姨出租的是一套自有住房,A公司要求其开具专票。根据增值税相关规定,承租人为企业的情况下,个人可以到不动产所在地申请代开增值税专用发票(承租人为个人的情况下,不得开具专票)。增值税应按5%征收率减按1.5%缴纳。
应纳增值税税额=含税租金/(1+5%)*1.5%
对于上面案例,张阿姨需要缴纳增值税为18/(1+5%)*1.5%=0.26万元。
2、出租房产为非住房,承租人要求开具专票
如果张阿姨出租的是一套商铺,或自有办公楼等非住房,A公司要求开具专票。这时候就不得享受增值税5%征收率减按1.5%缴纳的优惠*策,需要按照5%征收率缴纳。
应纳增值税税额=含税租金/(1+5%)*5%
张阿姨需要缴纳增值税为18/(1+5%)*5%=0.86万元。
3、个人出租不动产,开具普票
如果承租方不要求开具专票,建议个人到税局代开普票。因为个人对外出租不动产,平均月租金不超过10万元,可以享受免征增值税的优惠*策。如果平均月租金超过10万元,不管开专票还是普票都需要按照住房和非住房的规定缴纳增值税。
上面案例,张阿姨出租不动产,月租金含税为3万元,不含税租金收入为2.86万元,低于10万元,可以享受免征增值税优惠*策,需要缴纳增值税为0。
所以个人在对外出租不动产的时候,要和承租人(公司)谈好是开具专票还是普票,租金是含税还是不含税,以及税费由谁承担。如果个人承担税费,并且开具专票的情况下,如果房租不变,房东实际到手收益会变少,所以房东要考虑这部分税款支出,是否要涨房租。