SEO百度优化求职微信群 http://www.waciwang.com/shishang/6320.html某房地产开发企业以自持的99套不动产共同为自身债务提供了2亿元的整体抵押担保，债权人为某金融机构，并办理了抵押权首次登记，对应的不动产登记簿附记栏如实记载了上述内容。之后，该证书项下38套不动产被当地某法院司法查封，案由为“施工合同纠纷”。再后，抵押双方向登记机构申请办理抵押权变更登记，将原共同作价担保债权的2亿元分为两部分，即：被查封的38套作为整体共同担保0.58亿元，未被查封的62套作为整体共同担保1.42亿元。针对上述案例，登记机构认为，申请的抵押权变更登记，实为对各抵押物担保责任的分配，如果完成登记，势必改变被查封不动产的登记状态，改变其权利负担，影响查封申请执行人的权益。《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”，且不动产登记簿中并无相关栏目，因此，登记机构未予办理。对于案例中的情形，也有以下四种不同的观点。第一种观点，抵押双方可以变更未被查封部分的房产担保的债权数额，不影响查封房产；第二种观点，抵押权变更登记不包括分割担保的债权数额的情形，不属于法定登记事项，不予受理；第三种观点，抵押登记的内容不包括“共同担保”或“按份担保”等内容，不应计入登记簿；第四种观点，共同担保变为分别作价担保，改变了抵押担保的债权数额，将影响到查封执行申请人利益，不应办理此类抵押权的变更登记。需注意的几个问题鉴于以上分析，笔者试分析以下几个相关问题。共同担保与按份担保有何不同？对于分别作价担保的，金融机构担心将来实现抵押权时，有的抵押物的拍卖价款达不到担保的份额，有的却超出了担保的份额，而对富余的价值无法享受优先受偿权。因此，多数金融机构为了降低自身的风险，将所有抵押物作为一个整体进行抵押担保，不区分份额，是为了保障将来实现抵押权时可以整体作价偿还债权，而不受数额的限制。《民法典》第条明确，“抵押人可以将前款所列财产一并抵押”，可见多个抵押物共同作价作为整体担保符合法律规定。《民法典》总则编第6条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《民法典》物权编第条第2款规定：“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”此条规定是对于抵押权人免除债务人担保责任的限制性规定。按照普通人的认识，共同担保的多个抵押物好似房屋的多根柱子，共同负担屋顶的重量，撤掉其中一根柱子必然会增加剩余柱子的压力。同理，共同作价作为整体抵押后，各抵押物均对共同担保的债权数额的整体承担担保责任，对于“担保的义务”是“共同共有”状态，各抵押物的担保责任不区分份额。参照物权“共同共有”的规定，各抵押物对共同担保的主债权数额共同承担担保责任。因此，分别作价提供担保和共同作价提供担保存在本质的区别，即担保的责任不同。共同担保的情况是否应该计入登记簿？笔者认为，当事人选择共同担保还是按份担保属于社会经济实践所需要，是当事人达成的合意，有通过记入登记簿进行公示的必要，登记机构不应以不动产登记簿中无相关栏目为由不予登记“共同担保”的相关情况。按照《不动产登记簿证样式（试行）》中对不动产权利及其他事项登记信息附记栏的说明，“填写需要对不动产权利及其他事项登记情况进一步说明的信息。如土地出让合同或者土地承包合同等编号，共有不动产权发一本证书时的持证人以及必要的历史登记信息等登记机构需要记载的情况”。对于上述事项，可以根据当事人的实际需要，将“共同担保”的相关内容记载于不动产登记簿的附记栏中。共同担保的情况下，登记机构如何办理只注销其中一个抵押物的抵押权登记？是变更登记还是抵押权注销登记？首先，从大的方向上看，共同担保的情况下，抵押双方申请办理注销其中一部分抵押物的抵押权的，应当征得剩余抵押物的抵押权人同意。其次，在具体的登记操作上，应当一并申请该抵押物的抵押权注销登记和剩余抵押物的抵押权变更登记。由于主债权未消灭，抵押权人不应选择“主债权消灭”，此种情形应属于抵押权人放弃该笔抵押权，抵押权注销的原因应为“抵押权人放弃抵押权”。需要注意的是，剩余抵押物有其他顺位抵押权人的，还应当经其他顺位抵押权人同意。剩余抵押物被查封的，未经查封法院同意的不应办理。各个抵押物是否可以同时分别为同一笔债权的全部提供担保？有一种观点认为，各抵押物均担保债权的总额属于“重复抵押担保”，而且，所有抵押物的担保债权数额之和不能超过该债券的总额，应该要求抵押双方对债权分配到各抵押物上。笔者认为，首先，上述观点将多重担保与重复担保的概念混淆，各个抵押物同时分别为同一笔债权的全部提供担保属于多重担保或者混合担保，法律和行*法规未做出禁止多重担保的规定，《民法典》第条对于实现担保物权的选择的规则就是建立在多重（混合）担保共存的基础上。其次，在实践中，对于一笔债权可以有多个担保措施，每一个担保措施都是对于将来实现债权的一重保险，由此可见，担保措施天然具有可叠加性。最后，在实践中，物权的价值是随时间而变动的，原《担保法》中“禁止超额抵押”的规定已不符合当前社会经济规律，《民法典》物权编并未收录原《担保法》中“禁止超额抵押”的规定，且《担保法》已被废止。综上所述，各个抵押物分别为同一笔债权的全部提供担保并无不妥。
